房屋添附后拆迁利益如何分配谁清楚?

一、确定可取得拆迁利益主体的同住人资格根据相关法律规定，在涉及公有房屋拆迁补偿纠纷中，对于同住人的界定：为拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的他处虽有住房但居住困难的情况，是指他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋。此外还要考虑三种情况：一是在公房内居住的未成年人的问题。一般而言，允许未成年人在自己承租的公房内居住的，可认定为帮助性质，除另有约定外，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能提供证据证明自己的居住权并非基于他人的帮助而取得。二是返城知青能否成为同住人的问题。要考虑家庭实际状况，除双方有协议外，一般情况下知青可成为同住人分割补偿款。三是外来人员、参军人员和服刑人员能否作为同住人的问题。根据有关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满1年的；或在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的；或房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处没有福利性房屋的，均可视为同住人。
二、审查拆迁资料并听取拆迁单位意见由于现实情况纷繁复杂，确定应安置人员存在一定的难度，动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定有三种形式：一是动拆迁单位和被拆迁人(以户为单位)签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员的名单，除非上述条款被法院宣告无效，一般都按该协议分割动拆迁补偿款；二是在《房屋动拆迁安置协议》中无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”(即核定人员表、核定面积表)中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，确定安置补偿人员；三是当《房屋动拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时，调解人员可至动拆迁单位了解具体情况，参考其意见合理确定安置人员。
三、合理分配房屋动拆迁补偿款首先，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：一是一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。
四、区分房屋性质作出不同处理除公房拆迁补偿款分割的情形外，实践中还会遇到拆迁其他性质各类房屋时所发生的纠纷，此时应区分房屋性质，分别确立调解原则：被拆迁房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对于居住补偿部分，承租人和同住人可共同分割；对于非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分；如果拆迁人未明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人就整个补偿款可以适当多分。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋，拆迁补偿款的分割一般归所有权人，实际居住人的安置，按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋，所得到的货币补偿款一般归出资人所有。被拆迁房屋属于售后公房，应按私房拆迁补偿款份额划分的原则进行调解。

一、公告拆迁期间谈话技巧当拆迁公告颁布后,拆迁人的工作人员约被拆迁人洽谈拆迁协议时,如果被拆迁人的合法要求(如要求产权调换)被拒绝,被拆迁人应依法提出合理主张、耐心与其洽商,说话要和气,切不可激化矛盾,更不可说没有多少钱我不搬家这类的话。 
二、精心设计行政诉讼中止行政裁决在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决会时(提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月),被拆迁户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼,一般而言,在拆迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早提起该诉讼,通过诉讼把拆迁人拖入泥潭,使其迟迟拿不到行政裁决,没有行政裁决,拆迁人根本无法实施合法的强拆,这叫釜底抽薪!
三、诉讼期间无权裁决根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第12条第2项的规定,如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼,拆迁行政裁决应当中止进行,这样就不会发生其后的合法的行政强拆或司法强拆了,这种状况对被拆迁户来说是非常有利的。 
四、诉讼期间作出裁决的后果如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下,拆迁主管部门仍然违法作出裁决,被拆迁人申诉到最高法院,该裁决肯定会被判决违法无效!依该违法无效的裁决而形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效,受害人有权请求国家赔偿。 
五、法院受理后及时启动第二个行政诉讼法院受理后,即使被拆迁人理由十分充分。绝大多数法院会在最短时间内判决原告败诉。此时要在第一个案子判决前,及时设计第二个诉讼,咱们的目的就是要:拖时间! 
六、要求中止第一个行政诉讼,继续采用合法的手段延长第一个行政诉讼案件的时间
1、被拆迁人可在第一个案件一审判决下达的前或后时间内(不可超过二审判决书下达的时间),针对阅卷时了解到的被告所提交的证据所存在的问题,又提起第二个行政诉讼。
2、法院受理了第二个案件后,原告应持第二个案件的受理通知书,主动向第一个案件的法庭提交书面的中止诉讼申请书,请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若干问题的解释》第51条第6项的规定,中止第一案的诉讼,法院如不中止仍作出判决,将该判决申诉到北京最高法必被撤销!记住:第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利。因为拆迁人等不及,就只能自己提高补偿标准。 
七、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼(打三个官司共用了约一年的时间),状告开发商的房地产开发资质证书不合法(此证书是取得建设项目批准文件的必要条件),开发商拖不起时间,在行政诉讼第一案的二审判决未下达之前,自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺房,被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到******,强烈要求追究强拆者和幕后指挥者的“强迫交易罪”(刑法第226条)的刑事责任、并要求附带民事赔偿(而不是补偿),开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。 
八、案件办理与诉讼费用当然如何办理以上案件,是否需要请内行人或律师代理,这要视被拆迁户的各方面综合情况而定,以上诉讼一人提起是一案,几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的,也只算一案,一个案件法院只收诉讼费50元。但不服拆迁裁决的案件,一户是一案,不能并案审理。 
九、遭强拆的事后补救
(一)如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案中已被法院先予执行强拆了,并且诉拆迁裁决一案的二审判决已经生效,事后补救的方法是:
1、可以提起行政诉讼要求撤销拆迁许可证,如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了,依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤销,实行执行回转。
2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资料的违法性,通过信访途径进行投诉。
3、将拆迁裁决一案申诉到最高法。先予执行拆除了房屋,只是判前保障日后执行的一种措施,并不意味着被拆迁人已败诉,在该案未结案之前,要求撤销拆迁许可证案的提起,大大增强了被拆迁人推翻(即撤销)拆迁裁决书的力度,因为法院如果要认定拆迁裁决合法,必然要求拆迁裁决的基础条件――拆迁许可证也要合法,如果出现拆迁许可证被撤销的结果,拆迁裁决必然会被撤销;答案仅供参考,谢谢!

你好，农村房屋产权继承需要注意的问题：
一、买卖农村房屋的效力及处理方式。随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。针对今年来这类案件较多的现状，北京市高级人民法院曾出台《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》，该法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。同时提出处理该类案件的三个原则：一是要尊重历史，照顾现实。二是要要注重判决的法律效果和社会效果，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。三是要综合权衡买卖双方的利益，特别指出要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。在司法实践中，即使买卖合同无效，如果买房人新增房屋投资也可以要求原房主返还或赔偿。
二、继承农村房屋的法律规定。由于农村居民在生活方式以及观念上具有一定的特性，因此在处理这类继承纠纷时要牢固树立“男女平等继承”、“权利义务相统一”等原则。首先如果房屋所有权人老人在世时订立了生效遗嘱的，则按照遗嘱继承即可。如果发生没有订立任何遗嘱及遗赠抚养协议;继承人未明示继承放弃;继承人因杀害被继承人或先于遗嘱继承人死亡丧失继承权;遗嘱全部或部分无效；遗嘱或遗赠协议没有处分全部遗产。则按照法定继承，首先由第一继承人被继承人的配偶、父母、婚生或非婚生子女、养子女、有扶养关系的再婚继子女、尽了主要抚养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿按人数等额继承。如果没有第一顺序继承人或第一顺序继承人放弃或丧失继承权的，则由被继承人的兄弟姐妹、祖父母和外祖父母按人数等额继承。
三、农转非城市居民如何取得农村房屋的权利。我国农村房屋原则上属于农村集体成员享有，但是如果家庭成员中出现丧失农村户口的情况，还是要保护其合法的继承权。即使其丧失了对农村土地的使用权，但是对与土地上房屋还是享有财产权，这是《物权法》保护私人财产权精神的体现。

一、确定可取得拆迁利益主体的同住人资格根据相关法律规定，在涉及公有房屋拆迁补偿纠纷中，对于同住人的界定：为拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。这里的他处虽有住房但居住困难的情况，是指他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况，他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋。此外还要考虑三种情况：一是在公房内居住的未成年人的问题。一般而言，允许未成年人在自己承租的公房内居住的，可认定为帮助性质，除另有约定外，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能提供证据证明自己的居住权并非基于他人的帮助而取得。二是返城知青能否成为同住人的问题。要考虑家庭实际状况，除双方有协议外，一般情况下知青可成为同住人分割补偿款。三是外来人员、参军人员和服刑人员能否作为同住人的问题。根据有关规定，具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满1年的；或在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满5年的；或房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处没有福利性房屋的，均可视为同住人。
二、审查拆迁资料并听取拆迁单位意见由于现实情况纷繁复杂，确定应安置人员存在一定的难度，动拆迁单位在实践中对动拆迁补偿款分割人员的核定有三种形式：一是动拆迁单位和被拆迁人(以户为单位)签订的《房屋动拆迁安置协议》中附有安置人员的名单，除非上述条款被法院宣告无效，一般都按该协议分割动拆迁补偿款；二是在《房屋动拆迁安置协议》中无相关条款，但在动拆迁单位动迁之初以户为单位制定的“两定表”(即核定人员表、核定面积表)中有相关记载的，一般以该表中的相关内容为参考，依据当事人提出的合理合法的主张，确定安置补偿人员；三是当《房屋动拆迁安置协议》及“两定表”对相关安置人员均不明晰时，调解人员可至动拆迁单位了解具体情况，参考其意见合理确定安置人员。
三、合理分配房屋动拆迁补偿款首先，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：一是一人一份，均等分割。这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；二是适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。三是承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价的原则。此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。
四、区分房屋性质作出不同处理除公房拆迁补偿款分割的情形外，实践中还会遇到拆迁其他性质各类房屋时所发生的纠纷，此时应区分房屋性质，分别确立调解原则：被拆迁房屋属于居住和非居住兼用的，如果拆迁人明确区分居住补偿和非居住补偿份额的，对于居住补偿部分，承租人和同住人可共同分割；对于非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该公房的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分；如果拆迁人未明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人就整个补偿款可以适当多分。被拆迁房屋属于因落实政策而恢复所有权的代理经租房屋，拆迁补偿款的分割一般归所有权人，实际居住人的安置，按照本市有关政策规定处理。被拆迁房屋属于通过市场买卖取得的使用权公有居住房屋，所得到的货币补偿款一般归出资人所有。被拆迁房屋属于售后公房，应按私房拆迁补偿款份额划分的原则进行调解。

很高兴为您解答关于农村房屋买卖合同怎么写以及需要注意哪些事项等问题。农村房屋买卖合同跟一般的房屋买卖合同基本要件是相同的，主要包括以下几方面内容：
1、双方当事人情况；
2、买卖房屋的基本情况包括位置、面积等；
3、房屋的价格及付款方式；
4、房屋的交付期限；
5、双方违约责任；
6、产权登记或变更约定；
7、双方签名或三方签名其中，需要特别注意的事项有双方的权利义务要约定明确，双方违约责任尤其是卖方如果反悔要承担什么具体责任如赔偿等等，以及如果拆迁补偿时拆迁款该如何分配等。

国家如何小产权买卖：小产权房可以买卖，但是存在风险。根据《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。小产权房是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住。对没有合法建设手续的房屋，不要去买这个才是真正的小产权，它不合法随时会被强制拆除。
1、根据建委发出购房风险提示指出，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
2、像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
3、购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
4、如遇到拆迁，将被视为违章建筑，得不到拆迁补偿。就算有补偿，也是先将补偿款给产权拥有者，之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主，如果没有协议，或者产权拥有者不讲诚信，小业主的利益得不到保障。以上就是对“小产权房可以买吗，购买小产权房需要注意哪些问题”的一些介绍。购房时，不能轻信出售人的口头宣传和承诺，买房前，须查验房出售人是否具备销售房屋的主体资格，查验商品房项目的建设手续，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，决定买房时，须审慎签订商品房买卖合同，在购买小产权房时，要了解可能存在的风险，必要时可以咨询专业的律师，根据他们丰富的经验，提供有效的帮助，防止利益受到损害。