我想问下怎么流转土地?

看你要流转的是土地承包经营权还是土地用益物权的转让。如果是承包经营权的转让,一般由双方当事人自
主签订合同就可以,为保险起见,也可到当地镇政府***门或法律服务所办理合同见证。如果是土地用益物权的
转让,就要遵守相关的法律规定的程序进行了。土地用益物权包括:一、土地承包经营权1、依家庭承包方式
设立的土地承包经营权:(1)第128条,土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采
取转包、互换、转让等方式流转。(2)特别注意:流转方式不包括抵押、入股。2、通过其他方式设立的土地
承包经营权第133条,可以以转让、入股、抵押或其他方式流转。二、建设用地使用权第143条,建设用地使
用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。注意:《城市房地
产管理法》在3739条上的限制。具可考性的限制有以下三个:1、未全部支付土地出让金的;2、房屋建设目
的,未完成投资总额的25%以上;成片开发的,未形成工业用地或其他建设用地条件的。3、划拨土地,未经有批
准权的政府批准。三、宅基地使用权1、依物权法153条,宅基地的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律
和国家有关规定。2、例外只有两个:其一、买卖房屋;其二、继承。四、地役权地役权的从属性。地役权从
属于需役地。物权法第164条:“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的,地役权
一并转让,但合同另有约定的除外。”第165条:“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权
等抵押的,在实现抵押权时,地役权一并转让。

确立农民对农村土地承包经营权，以及流转土地的权力，推行土地规模化经营，可能是下一步农村土地改革的方向。  物权法对流转权有清楚的规定：土地承包经营权依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。但土地被转让后的用途仅限于农业用地。不能用于工业、房地产开发。在城市化中，农民通常无权决定土地能否被征用，最终作为土地出卖方的是地方政府或者行政村管理当局。失地农民得到的补偿，与土地价值的增值幅度极不相称。因而，在没有进行基层行政管理体制改革之前，匆忙放开土地承包经营权的流转，可能加快地方政府征用农村土地的步伐。  实际操作中，地方政府将集体拥有所有权的土地重新收归国有，然后将国有土地使用权依法转让。至于收归原属集体所有的土地是否「依法」，很难清楚界定。可见，如果农村土地用于农业生产，承包人（农民）拥有地租收益；而一旦土地被转让用于其他用途，因不同用途的土地产生的地价级差收益，农民无权享有。  相比之下，城市土地的使用权相对清晰，谁拥有土地使用权，就享有因此而产生的所有地租收益，当然也享有转让使用权后产生的收益。这和谁拥有土地所有权无关。

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权,鼓励农民将承包地向专业大户、合作社等流转,发展农业规模经营。