二手房折旧算法是什么?

二手房折旧算法    我们试着来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：    1．房屋折算法    （1）折旧：年折旧—2%；    （2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）—10%；    （3）楼层（多层楼房）：2、6楼—3%；7楼—5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另—5%；    （4）朝向：无朝南外门窗—5%；    2．环境折算法    （1）无物业管理—5%；    （2）非独立封闭小区—5%；    （3）有省、市重点小学区+15%；    3．心理因素：-8%    现在我们举一个实例来验证一下。    房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。    土地级别：二级地区。    房屋结构：混合一等；    套型：“三小”套型—10%；    建筑年代：1988年，折旧期12年—（122%）＝—24%；    楼层：共七层，此房位于二楼—3%；    朝向：南北；    物业管理：非小区、无物业管理—10%；    学区：重点中小学+15%；    心理因素：—8%；    当地商品房价格为：4500元／平方米；    4500（原价）—[（4500×24%（折旧费）+4500×10%（物业管理因素）+4500×3%（楼层因素）+4500×10%（户型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。其计算公式为：  　　  
　　年折旧费＝（造价－残值）/折旧年限　或＝造价×（1－残值率）/折旧年限  
　　消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：  
　　旧房价格＝（造价－年折旧费）×已使用年数  
　　当然，确定房屋的价格还要考虑很多因素，如房屋所处的地段位置、房屋的建筑面积和楼房的层次与朝向等。

房地产律师告诉你，我们试着来测算二手房价格，以同地区商品房价格为基准：
　　1．房屋折算法
　　（1）折旧：年折旧—2%；
　　（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）—10%；
　　（3）楼层（多层楼房）：2、6楼—3%；7楼—5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另—5%；
　　（4）朝向：无朝南外门窗—5%；
　　2．环境折算法
　　（1）无物业管理—5%；
　　（2）非独立封闭小区—5%；
　　（3）有省、市重点小学区+15%；
　　3．心理因素：-8%
　　现在我们举一个实例来验证一下。
　　房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。
　　土地级别：二级地区。
　　房屋结构：混合一等；
　　套型：“三小”套型—10%；
　　建筑年代：1988年，折旧期12年—（122%）＝—24%；
　　楼层：共七层，此房位于二楼—3%；
　　朝向：南北；
　　物业管理：非小区、无物业管理—10%；
　　学区：重点中小学+15%；
　　心理因素：—8%；
　　当地商品房价格为：4500元／平方米；
　　4500（原价）—[（4500×24%（折旧费）+4500×10%（物业管理因素）+4500×3%（楼层因素）+4500×10%（户型因素）+4500×8%（心理因素）]+[4500×15%（名校因素）]＝2780（元／平方米）。整个公式的原理是原价减去不利因素然后加上有利因素得出结果。因此，此房的实际成交价格为14万元整，每平方米为2745元。

你好，很荣幸回答你的问题，房屋折旧费的计算方法在《国有企业固定资产折旧试行条例》中明确规定，房屋一类的固定资产折旧，采用平均年限法，即定额折旧法。

二手房折旧算法
（1）折旧：年折旧—2%；
（2）套型：“三小”套型（小厅、小厨、小卫）—10%；
（3）楼层（多层楼房）：2、6楼—3%；7楼—5%；3、4楼+3%；1、5楼为基准价；若是楼顶另—5%；
（4）朝向：无朝南外门窗—5%；
2．环境折算法  （1）无物业管理—5%；  （2）非独立封闭小区—5%；  （3）有省、市重点小学区+15%；
3．心理因素：-8%  现在我们举一个实例来验证一下。  房屋坐落：某小区一小套住宅，建筑面积51平方米。  土地级别：二级地区。  房屋结构：混合一等；  套型：“三小”套型—10%；  建筑年代：1988年，折旧期12年—（122%）=—24%；  楼层：共七层，此房位于二楼—3%；  朝向：南北；  物业管理：非小区、无物业管理—10%；

消费者在购买旧房时，也可以利用折旧法求出所购旧房大概价值。公式为：旧房价格=造价-年折旧费已使用年数。以上答案，望参考。