问下经验人士观庭别墅怎么样?

观庭别墅地处大浦东航头镇，北邻康桥、周浦，位于陆家嘴、浦东机场与洋山国际深水港的中间区域，地铁16号线在航头有停靠站。地址：浦东新区航鹤路78弄(闸航路口)，均价是30000元/平米。上周我和朋友去看了一套3室2厅的房子，面积是99㎡，房子格局蛮好的，每个房间都很开阳，房间都是四方端正的，朋友说不错，值得推荐。价格来源网络，仅供参考。

个人认为，观庭别墅总体来说：    
一；优点：    
1.目前纯独栋社区在限墅令后上海已经很少见了，目前上海房地产市场上在售、在开发的纯独栋地块基本上都是限墅令前拿的地。    
2.市场上不多见的小面积纯独栋(300m2~415m2,总价控制在不是特别高)，适合新兴中高端阶层；既圆了这部分人的独栋别墅梦，又不过多占用资金。    
3.北面紧靠即将动工建设的浦东十二五重点市政绿化工程-张家浜楔形绿地东段(上海最大的城市绿肺，详细规划百度能搜到)。    
4.纯法式干挂石材外立面(外立面干挂的石材好像是叫突尼斯米黄砂岩)非常大气，个人比较喜欢。    
5.地块紧靠金桥路、龙东大道、金港路(南延伸段，与广兰路相接)，往东不远就是即将通车的浦东中环线，去往浦西市中心、浦东机场等自驾交通非常便利，堪称城市别墅。距离地铁金科路站和广兰路站也不远。    
6.可算在东郊板块内，东郊国宾馆小区距离大约1.3公里。金桥路对面就是号称浦东第一别墅豪宅的“君庭”。本小区85栋，容积率0.4，绿化率50%，相比不远的汤臣高尔夫别墅、东郊一号、东郊别墅、合生东郊别墅等，东郊罗兰别墅档次要低一些，但是胜在面积小，总价相对低一些。    
7.户均赠送3~4个车位，很赞的;
  二、缺点：    
1.目前周围什么商业配套都没有，基本上需要依靠碧云社区、金桥开发区、张江高科开发区那边的成熟配套，不过好在都不算远。    
2.小开发商开发的楼盘，物业管理也不是很有名的公司。    
3.目前周围市政道路配套还没有，规划中的金港路(延伸段)、翠柏路(延伸段)、规划二路待建。    
4.小区会所(目前的现场售楼处)太小，不大气，也没有什么高档设施。    
5.小区一期(东方别墅一期)开发时间已经比较长了，好像有10年了，看着略显陈旧，将来和东郊罗兰别墅(东方别墅二期)如何统一管理是个问题。    
6.一期别墅小区里有活水引入的水景，而东郊罗兰别墅作为整个东方别墅的二期，又靠近张家浜，小区设计居然没有考虑引入水系、水景，个人认为有点遗憾。        总体来说吧，东郊罗兰别墅作为纯独栋城市别墅，性价比还是不错的。

观庭别墅是一座129幢纯独栋别墅，位于青浦徐泾，距市中心最近的高档成熟别墅板块，只为少数贵族拥有。东至联民路，西临曹泾港，北至沪青平公路，南邻沪青平高速。内部配套：美国学校、德法学校、新加坡学校、银涛高尔夫、尊尚会高档俱乐部、旭宝高尔夫俱乐部、舒友海鲜大酒家。5分钟步行范围内采购日常生活，10多分钟车程即至七宝家乐福，如此完善配套，让尊荣生活一触即发。