房屋增值部分计算方法哪位知道?

一、房产增值的计算规则：  （一）实务界计算规则  在肯定配偶另一方可以分割房屋增值部分的前提下，需要确定房屋增值部分的具体计算规则。实务界人士针对按揭房屋分割时，共同还贷部分偿还的问题，曾提出了计算补偿的公式：  共同还贷部分补偿额=  婚后共同还贷额  ×现行市场价值  实际总房款(总房款本金+已还利息额)  （二）间接计算规则：  直接计算规则的操作困难不言自明。实务界可以采用间接的计算规则。在掌握首付款项、还贷总数，房屋现今市场价格以及购买房屋时价格也可以计算具体的增值部分的具体数额。  具体公式如下：  共同还贷部分的增值=房屋增值总额—首付款增值额  当然此公式仅为核心公式，还有尚未还贷部分等因素的影响。间接计算规则的最大好处就是不需要对结婚时房屋的市场价值进行评估。

如果能够查明原始购房价，就不需要评估。不能够查明原始购房价情况下，评估时点尚未明确。
3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化“国五条”。《通知》要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
最高法为了更好地帮助人们运用新的司法解释，出了一本《婚姻法司法解释(三)理解与适用》。该书中关于增值的计算列举了现今多数法院计算的方式，在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值÷2，即得出另一方补偿的数额。该房屋判归婚前购房者所有，剩余的贷款由其全部偿还。  计算方式(一):  共同还贷20万首付30万贷70  万  贷款总利息60万  总房款:100万+60万=160万  房屋现值:200万  共同还贷部分(本+息)占总房款(房款+利息)的比例:20÷160=12.5%  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分:12.5%×200万÷2=12.5万  计算方式(二):  共同还贷20万首付30万贷70  万  贷款总利息60万  总房款:100万+60万=160万  房屋现值:200万  房屋增值倍数:200万÷160万=1.25倍  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分:20万÷2×1.25倍=12.5万  计算方式(三)  共同还贷20万首付30万贷70  万  贷款总利息60万  总房款:100万+60万=160万  房屋现值:200万  房屋增值比例:(200万-160万)  ÷160万=25%  共同还贷的一半:20万÷2=10万  对应的财产增值:20万÷2×25%=2.5万  共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分:(20万÷2)+(20万÷2×25%)=12.5万
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房屋升值部分计算方法
1、涉及离婚分割的房屋是私产房屋。该房屋属于婚前男方购买，以男方名义办理贷款，产权登记在男方名下，婚后夫妻共同还贷的情形。
2、房屋购买并办理抵押贷款时，价值为200198.00元，贷款金额为136000.00元，首付款200198.00-136000.00=64198.00元属于男方婚前个人财产，相应的房屋升值部分亦属于男方婚前个人财产。
3、自2002年11月起，月等额偿还借款本息为900.59元，20年还清。2005年6月9日双方登记结婚，至今（2011年2月15日）已5年9个月，（7+12+12+12+12+12+2=69个月），还贷总额为：900.59×69=62140.71元。该还贷总额为以夫妻共同财产还贷，其中包括男方一半即31070.355元，女方一半即31070.355元。
4、女方还贷部分占购买时总房款的15.52%（31070.355÷200198.00=15.52%），应享有房屋升值部分收益的15.52%。
5、该房屋购买时总房款为200198.00元，现估价约为1260000.00元，按照1200000.00计算，升值部分为999802元。女方应享有房屋升值部分的补偿为：999802×15.52%=155169.27元。
6、如女方此次起诉离婚，不能被法院判决离婚，相应应享有的房屋升值部分补偿将相应增加。