房屋折旧率怎么算?

您好，境因素折旧两个方面。
房屋因素折旧。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合结构房屋折旧期
限为  50  年，每年的折旧率  2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相
比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7  层楼房为
例，2  层和5  层为基准价，1  层和6  层减价3%，7  层减价5%，3  层和4  层加价3%，若是楼顶
则减价5%;房间如无朝南门窗减价5%。
环境因素折旧。无物业管理和非独立封闭小区分别减价  5%，位于省、市重点中小
学区的加价15%等等。
一般商用房屋按照20  年5%的净残值率，在此基础上计算的折旧率如下
年折旧率=(1-5%)÷20=4.75%
月折旧率=4.75%÷12=0.40%
5  年4  个月折旧率=4.75%*5.33=25.33%
折旧费用的计算，税法有相关规定，最好是按照税法要求进行计算
房屋折旧年限为20  年，每月折旧计算为
每月折旧=固定资产原值×(1-残值率)/20/12
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5%，外资企业为10%
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考:房屋
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50  年，每年
的折旧率2%。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、
小厨、小卫套型减价10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7  层楼房为例，2  层和5  层为基
准价，1  层和6  层减价3%，7  层减价5%，3  层和4  层加价3%，若是楼顶则减价5%;房间如无
环境因素折旧。环境因素既有自然的，也有社会的;既有大环境，也有小环境。在同一地
段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造
型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适
宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。

目前在二手房交易中，人们普遍重视房屋的位置、使用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真的不重视，而是市场将其隐藏了起来，迫使购房者忽略了这个问题。  
其实，二手房估价测算应根据实际情况具体分析，一般有几方面的因素可供参考：
房屋因素折旧。
房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率2％。另外，旧房的套型落后，功能陈旧，这同新建商品房无法相比，“三小”小厅、小厨、小卫套型减价10％。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例，2层和5层为基准价，1层和6层减价3％，7层减价5％，3层和4层加价3％，若是楼顶则减价5％；房间如无朝南门窗减价5％。
环境因素折旧。
环境因素既有自然的，也有社会的；既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别减价5％，位于省、市重点中小学区的加价15％等等。
由于目前我国在制定房屋折旧的政策标准上还相对滞后，还没有一个规范的房屋折旧率及耐用年数表以供消费者参考，在这方面台湾已经做的非常规范，他们根据不同地方气候条件的不同以及对房屋的影响力大小，做出了各地不同标准的《房屋折旧率及耐用年数表》，这一点是需要我们借鉴的。

折旧费用的计算，税法有相关规定，最好是按照税法要求进行计算  
房屋折旧年限为20年，每月折旧计算为  
每月折旧＝固定资产原值×（1-残值率）/20/12  
年折旧率=(1-预计净残值)/20*100%
其中，对残值率的规定为:内资企业为5％，外资企业为10％
希望帮到你。

平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下：  
年折旧率＝（1＋预计净利残值率）/预计使用年限×100％  
月折旧率＝年折旧率÷12  
月折旧额＝固定资产原价×月折旧率

建筑物的折旧与房屋性质无关，钢混结构的经济寿命60年，混合50年，简单算法就用使用了的年数除以经济寿命就可以了，当然还要考虑土地剩余使用年限的问题，一）房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。
  
房屋和建筑物作为最主要的固定资产，其构造、属性等方面相对较为特殊，使用寿命相对较长，价值相对较高，其使用价值的体现也是一个相对较长的过程，根据收入与支出配比原则等要求，其折旧年限也应相对较长，所以本条规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年，这基本能反映房屋、建筑物的现实使用情况。本条所说的房屋、建筑物，是指供生产、经营使用和为职工生活、福利服务的房屋、建筑物及其附属设施，其中房屋，包括厂房、营业用房、办公用房、库房、住宿用房、食堂及其他房屋等；建筑物，包括塔、池、槽、井、架、棚（不包括临时工棚、车棚等简易设施）、场、路、桥、平台、码头、船坞、涵洞、加油站以及独立于房屋和机器设备之外的管道、烟囱、围墙等；房屋、建筑物的附属设施，是指同房屋、建筑物不可分割的、不单独计算价值的配套设施，包括房屋、建筑物内的通气、通水、通油管道，通信、输电线路，电梯，卫生设备等。

1、会计折旧：标准、折旧年限、预计净残值、折旧方法由企业自行确定。停用设备也要计提折旧。  
　　2、税法标准：不得低于下列折旧年限：  
　　房屋建筑物20年  火、轮、主要设备10年  汽车、电子设备、工具等5年  
　　预计净残值5%，外资企业10%.  
　　3、常见的固定资产计提折旧的方法有平均年限法、工作量法、双倍余额递减法以及年数总和法。  
　　多种的折旧计算方法，但是一种固定资产一旦选定了折旧方法后，只有在本会计期间允许修改，以后期间将不再允许修改，只能通过变动单调整，请务必慎重。  
　　4、i.  不计提折旧：对于未使用、不需用的固定资产，可以不计提折旧。  
　　ii.  平均年限法（一）：  
　　月折旧率=（1-净残值率）/使用年限*12  
　　月折旧额=原值*月折旧率  
　　iii.  平均年限法（二）  
　　月折旧率=月折旧额/（原值-净残值）  
　　月折旧额=（原值-累计折旧-净残值）/（使用年限-已计提月份）  
　　iv.  工作量法：工作量发是根据实际的工作量计提折旧额的一种方法。基本计算公式为：  
　　每一工作量折旧额=固定资产原值*（1-净残值率）/预计工作总量  
　　某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量*每一工作量折旧额  
　　v.  双倍余额递减法：双倍余额递减法是在不考虑固定资产净残值的情况下根据每期期初固定资产账面余额和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式为：  
　　年折旧率=2/预计使用年限*100%  
　　月折旧率=年折旧率/12  
　　月折旧额=固定资产账面净值*月折旧率  
　　实行双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在其固定资产折旧年限到期以前两年内，将固定资产净值（扣除净残值）平均摊销。  
　　vi.  年数总和法：年数总和法又称合计年限法，是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年的减低的分数计算每年的折旧额，这个分数的分子代表固定资产尚可使用的年数，分母代表使用年数的逐年数字总和。计算公式如下：  
　　年折旧率=尚可使用年数/预计使用年数的年限总和或者  
　　年折旧率=（预计使用年限-已使用年限）/预计使用年限*（预计使用年限+1）/2*100%  
　　月折旧率=年折旧率/12月折旧额=（固定资产原值-预计净残值）*月折旧率  
　　会计分录：借：管理费用（经营费用等）  
　　贷：累计折旧  
　　别忘记了，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月计提折旧  
　　当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月不计提折旧