“美国住房保障制度的做法是怎样的？”

制度性保障是美国确立的三权分立原则。即行政、立法、司法三权分立，相互制约。这样有效地保障了民主制度。

美国低收入家庭住房保障方式主要包括直接建设公共住房、政府资助开发出租房及政府提供租房补贴。 　　(一)政府建设公共住房。 　　美国公共住房项目起步于1937年，是迄今为止美国最大的住房补助项目。公共住房由美国政府投资建设，由租户支付运营费用。地方政府为工程建设发行债券，债券的本息则由联邦政府支付，运营及维修更新费用则由房租支付。公共住房项目的开展，为低收入家庭提供了合适的住房，缓解了低收入家庭的住房问题，在经济低迷时间，大规模的公共住房投资也刺激了经济的发展。但由于自身的缺陷，公共住房最终走向衰落。 　　1、贫困集中。 　　公共住房最初的目标对象是低收入工薪家庭。但是随着时间的推移，公共住房居民变得越来越贫困。一方面项目规定当租户收入超过公共住房允许的最高收入时，将不能继续留在期内，必须搬出。另一方面，由于联邦住房管理局的房贷保险使大部分工薪家庭能够通过贷款购买价格合适的住房。如此，公共住房居民平均收入持续下跌，导致公共住房逐渐演化为“贫民窟”，贫困集中现象日趋严重。贫困集中常常伴随着种族隔离、暴力犯罪、**贩毒等现象，甚至会对周边社区产生影响。 　　2、管理不善。 　　市场经济早已证明，公共部门永远赶不上私营资本的运行效率，这一点即使是崇尚自由市场精神的美国也不能幸免。公共住房的管理在许多方面遭到公众和学者的诟病，这主要表现在： 　　(1)资源分配不公。由于审查申请人的租住资格特别是审查对比不同申请人的资格时存在事实上的困难，因此在某些城市，决定谁有资格入住时，更多的是根据申请人的私人和政治关系，而不是申请人的现实状况，这种腐败现象也不只一次地出现于国内许多城市。 　　(2)管理水平低下。公共住房由联邦政府统一建设和管理，这种高度集中的管理方式将公共住房与其他房地产市场割裂开来，这使其在吸收先进的管理技术和管理实践经验方面步履缓慢。由于场地管理人员责任和权力有限，导致租户的反映和投诉很少能够得到及时反馈和处理。 　　(3)体制积弊难克。公共住房的体制是公有国营，其弊病中国人早已熟悉。管理方缺乏管理的积极性，承租方更缺乏日常维护的自觉性，因此公共住房衰败的速度要比其他类型的住房要快的多。 　　3、资金困境。 　　在房屋寿命前期，公共住房的运营费用问题并不突出，然而随着时间的推移，一方面由于通货膨胀和房屋老化造成维修费、建筑系统更新等运营支出上涨，另一方面如前所述公共

1、通过立法保障住房措施的落实　　美国在住房保障方面最具特色的，就是各项措施通过立法保障来落实、实施。美国政府为了解决低收入居民住房和贫民窟问题，先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。一是扩大房屋抵押贷款保险。除了少数富人家庭外，很少能一次付清房款，通常按房价25％支付现款，其余部分以房屋为抵押向银行和放款协会寻求贷款。二是提供较低租金公房。《住房法》规定。政府必须为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。三是提供低利息贷款建房。《国民住宅法》规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。四是提供房租补贴。家庭收入为居住地的中等收入80％以下者均可申请此项补贴。五是帮助低收入家庭获得房屋所有权。六是禁止住房中的种族和宗教歧视。　　2、加快住房自有化步伐　　美国住房自有化水平的提高得益于美国居民住房消费观念的变化。美国家庭消费中用于住房租金的比例呈现上升趋势，绝大多数人逐步由租房转向买房。自有住房占总住房面积的比例，1940年为44％，1970年为63％，到现在已超过90％。据统计，80年代初美国平均一户拥有的住房就已超过一套，住房自有化水平及居住水平均居世界前列。　　3、发达的房地产金融　　美国房地产金融发达，金融机构积极地参与住房建设。美国私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款，特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行，房地产抵押贷款证券化趋势突出，私人金融机构中的非银行储蓄机构，如储藏放款协会、互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。美国政府有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等。主要职能是为放款协会提供贷款二级市场，为买房提供抵押贷款保险与资金。