物业收取装修保证金是侵权行为吗?

　　物业收取装修保证金是借着幌子向业主收取一定的费用，按照新规，业主在装修前，应与物业服务企业签订装修管理协议，物业公司可向业主收取不超过1000元的装修保证金，业主装修完毕后应及时告知物业服务企业查验，物业公司应当在3日内前往查看，7日内作出是否违法、违规的答复，对业主未违规的，物业公司应及时如数退还装修保证金。因此物业收取装修保证金合不合法还要看律师怎么说。

　　一、物业收取装修保证金是否合法：

　　近日，有市民李女士向本刊反映，在开发商交房时，物业向其收取了“装修保证金”，并承诺如果在装修期间无违规行为，将如数归还所收取的“装修保证金”。但因李女士最近与物业存在一些摩擦，物业检查李女士房屋时，称李女士违规装修，故没收她的“装修保证金”。李女士气愤地说：“如果有违规行为，可以找有关部门来检查，物业没权私自收费，且不归还。”

　　【事件回顾】擅自将两套合成一套“保证金”被没收

　　李女士所拥有的是两套50平方米的小户型套房，在交房时，物业收取了她700元/套，共1400元的“装修保证金”，并开具了收款收据，收费依据是：“根据《物业管理条例》。”

　　为了顺利装修，李女士和其他业主一样都交了“装修保证金”，心想一般情况下都会如数归还。但11月下旬，李女士与物业因小区内倒垃圾的问题产生了争执。李女士认为，是因为那次的争执，物业在退还保证金时，故意为难她。“其他一些业主在退还保证金时，物业都没有进行检查，就直接退还，为什么偏偏到我时，却说要检查?”李女士不满地说。

　　12月初，物业检查了李女士装修后的房子，称其违规装修，不退还“装修保证金”。李女士奇怪，究竟哪里违规了?物业解释说，李女士的房子是将两套相邻的小户型合成一套，而在这两户型之间有大约2平方米的公共区域，李女士在装大门时把这2平方米的公共区域纳入到自己的屋内，占用了公共区域。

　　李女士则认为，这部分的区域只有她能使用到，而且不影响其他业主的消防安全、通行，算不上违规行为。物业不能没收“装修保证金”，也不能擅自使用没收来的“保证金”。

　　【律师说法】将收取“装修保证金”作为制约手段不妥

　　汇才律师事务所的兰子禄律师告诉记者，“物业公司收取装修保证金没有法律依据，业主可以拒绝缴纳。”物业公司收取任何费用都需要经过物价部门的审批，如果没有经过审批的费用是不可以向业主收取的。一些物业公司以“装修保证金”的方式防止业主在装修时违规，这一手段不可取。因此，物业公司应退还李女士的“装修保证金”。

　　兰律师说，根据《物业管理条例》第五十三条“物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主”，所以在交房时物业公司可以以书面的形式告诉业主在装修时“哪些事是不能做的”，这样能起到一定的效果。房产商和物业管理企业不得在商品房销售价格以外，变相收取业主任何购房建筑费用，如果物业公司发现业主违规进行装修，可进行制止，如业主不停止违规装修的，物业公司可向房产管理部门和行政执法部门举报，由行政执法部门进行处罚。

　　兰律师还说，像李女士这样将两套之间的公共区域占为己用的情况，则要求李女士在不影响安全和其他业主生活的前提下，与同栋楼其他业主协商，征得其他业主同意，可维持现状。如果有业主不同意，则需要恢复原貌。

　　二、物业收取装修保证金是侵权行为吗?

　　装修保证金规定

　　新规对装修保证金作出规定，业主在装修前，应与物业服务企业签订装修管理协议，物业公司可向业主收取不超过1000元的装修保证金，业主装修完毕后应及时告知物业服务企业查验，物业公司应当在3日内前往查看，7日内作出是否违法、违规的答复，对业主未违规的，物业公司应及时如数退还装修保证金。目前我市有274家物业公司，有关部门将强化对物业公司的监管，严格要求物业公司按新规执行服务标准。

　　装修保证金的用途是为了防范装修施工队的违规操作给他人或公共利益造成损害，为利益受损害方设置的一种有效保障，目的在于监督、规范装修行为，补偿因装修而受到损失方的利益。

　　1、装修保证金的法律依据。通常，业主要装修就要向小区的物业公司缴纳一定的装修保证金和装修管理费。但这些费用究竟该交多少一直没有明确的法律规定。但也有地方法规明确规定不得收取装修保证金的。

　　2、装修保证金的约定。既然法律没有明确规定必须缴纳装修保证金及其缴纳的标准，那么业主与物业公司之间在签订《装修管理服务协议》时就应该对该项收费内容的缴纳方式，使用方式、扣除方式作出明确约定，以防止日后产生纠纷缺少依据。

　　3、谁来负担装修保证金。装修保证金一般由业主负担，当然，从公平的角度讲，根据谁受益谁负责的原则，业主和装修公司都应该负担。

　　4、装修保证金的扣除。如果业主与物业公司签订了有关装修保证金的扣除方式的合同条款，理论上就应该按照条款规定的方式进行扣除物业管理公司确有证据证明业主存在违规操作时，其有权没收部分或全部装修保证金。

　　5、装修保证金过高的处理。各地一般都会对装修保证金的收费标准作出规定，所以可以参考各地的收费管理办法。

　　【案例说明】

　　市民周先生说，他于2009年8月花36万元在某小区购买了一套47平方米的住宅，同年12月23日办理进户前，小区物业公司口头通知业主要求交纳1000元装修保证金。12月25日正式办理进户手续时，装修保证金变成500元。当时，很多业主虽然感觉不合理，但因为着急入住就交了。而因为没有交纳这笔费用，周先生等业主至今未办理入户手续。周先生说，小区现有业主1500户，如果每家收取500元钱，总计就达到75万元。物业收取的这一大笔资金，在没有成立业主委员会前，谁来监管?

　　日前，周先生与存有同样疑虑的业主在网上成立了名为“某小区业主委员会”的群，准备共同抵制物业违规收取装修保证金的行为，至今已有120多位业主加入。业主韩女士说，虽然她因为急于进户而迫不得已交了500元钱，但她也加入到群里，并一直关注事态的发展。记者在韩女士提供的“业主进户费收缴明细表”上看到，收取的装修保证金为500元，“装修垃圾清运费”为300元钱。小区业主傅先生告诉记者，旁边的一个小区比他们小区早近一个月进户，开始物业也要求业主交纳装修保证金，后经业主的共同抵制，物业妥协，没有收取装修保证金。傅先生说，我们也准备将斗争进行到底。

　　业主质疑：退不退保证金物业说了算

　　据了解，物业公司向消费者收取数额不等的装修保证金现象在呼市十分普遍，大多是在消费者办理入户手续时收取，否则不给房钥匙。而一旦交了装修保证金，要想退回却很难。

　　周先生、韩女士等业主曾就收取装修保证金是否合法的问题找到物业公司，物业公司表示4月1日给业户答复。4日，记者以业主身份与小区物业公司取得联系，工作人员表示：收到装修保证金是为了规范业主装修行为，保障公共设施及楼体结构等方面的安全。

　　采访中记者发现，呼和浩特市一些小区收取业主装修保证金的现象很普遍。某小区一位业主向记者反映，自己所在小区为经济适用住房，2009年8月初办理进户时，物业收取1500元装修保证金，而小区房屋质量问题突出，收取保证金过高。大学路某某家园一位业主也说，物业收每位业主2000元装修押保证金，明知不合理却不得不交。

　　记者在随后的采访中发现，对于已经交了装修保证金的居民，装修后出现纠纷无法退还的现象不断增多。市民刘女士说，2008年11月入住某小区，入户时交了500元的装修保证金。现在一年过去，房屋没有违规的改动，但是物业公司却不退还，还擅自将此款充当物业费。对此，刘女士说，物业公司没有权利支配业主的钱，保证金是保证金，物业费是物业费。

　　一位已经缴纳了装修保证金的市民说：“进户时，开发商收了装修保证金，并且签了合同，不能破坏承重墙和地表面等。现在装修完了，物业却因为我家在挨着墙的地方挖了个浅坑，并将这一条写在验收单上面，为此，物业要扣我家装修保证金。”这位市民问：装修中的改动是否合理应该由物业部门认定吗?物业有这项权利吗?

　　在金川花样年华购买房子的市民王女士说，物业公司在进户时要求大家交2000元装修保证金，我们无奈只好交了。如今已经装修完了好几个月，要求物业退还装修保证金，物业却一直推脱，小区居民对该物业很失望。

　　据了解，目前根据小区档次不同，物业公司收取的装修保证金从1000元至2500元不等。以一个小区1000户居民，每户收取1000元装修保证金计算，共收取100万元。这样巨额的保证金被物业公司收走，且无人监管，业主们很不情愿，但又只能接受，有的业主甚至三年五年也没装修，保证金一直压在物业公司手中。而对于什么情况下不予退还装修保证金，又多由物业公司自己定规矩，因此导致纠纷不断。

　　专家解析：收装修保证金是侵权行为

　　据了解，装修前交保证金似乎成了一条不成文的行业潜规则。业主们普遍认为，强收装修保证金是霸王条款，物业没有权力收取。而物业的理由是：收取装修保证金为了规范业主装修行为，保障公共设施及楼体结构等方面的安全。

　　对此，律师事务所律师张鸣说，我国目前对于物业公司是否有权收取装修保证金没有明确的法律规定。《中华人民共和国物业管理条例》第53条也只是规定，业主需要装饰装修房屋的应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这就是说物业公司仅有告知义务，法律并未赋予其收取装修保证金的权力，不交保证金就不办理进户手续，更是一种侵权行为。不仅缴纳的主体没有规定，而且对于缴纳的数额、退还的期限，以及装修后是否对楼体造成不良影响等一系列问题都没有明确规定。物业公司与业主之间，是一种物业服务法律关系，物业无权把所有权已经属于业主名下的房屋扣留不让进户，所以既然没有明确的法律规定，物业公司就不能强制收取装修保证金，更不能以业主不交保证金为由不予办理进户手续。

　　物业向业主收取装修保证金是否对业主构成了侵权，相关人士认为物业收取装修保证金行为属乱收费，不交费就不予办理进户手续更是一种违法侵权行为。因此如何看待物业向业主收取装修保证金，要看物业怎么收取装修保证金。有关更多精彩内容请关注茂名装修网。