林克司别墅_楼盘简介

林克司别墅地处上海市浦东凌白路1600号，林克司别墅是由上海林克司高尔夫乡村俱乐部开发，小区里面是一片片鳞次栉比的别墅群，风景秀美，景色宜人。

林克司别墅周边信息

幼儿园：附近有地段幼儿园

中小学：合庆镇中心小学、浦东新区庆华小学、合庆中学、蔡路中学

商场：超市、便利商店

医院：浦东新区合庆镇卫生院

邮局：中国邮政合庆邮政支局(浦东新区川沙分局)

银行：上海农村商业银行合庆支行、中国建设银行上海分行合庆支行

其他：平安信用卡便利还款点(快客双庆店)

小区内部配套：花园

林克司别墅楼盘简介

上海林克司别墅座落于东海之滨的三甲港，驱车32公里抵达陆家嘴金融贸易区，距离浦东国际机场仅7公里车程，在上海与著名的杰克星克劳斯(JACKNICKISOM)亲自参与设计的国际标准18洞高尔夫球场环抱之下，纯粹北美风情的独立别墅都能眺望高尔夫球场并享受着海风的冼礼。

购买别墅要注意什么八大问题要小心

第一、“小产权”

小产权是相结于大产权而言的，大产权是指房屋的产证是由政府房地产管理部门发放的，小产权是指房屋的产证是由乡镇政府发放的。大产权能正常上市交易，价格较贵，小产权不能正常上市交易，价格较便宜。原因是小产权房所用的土地是农村集体所有的土地，根据土地法的规定，是不能出让、转让的。建设部在2007年曾提示购房人：我国目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。然而，非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。该发言人明确表示，有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。

小产权的别墅虽然便宜，但存在很大的风险，将来也难以转成“大产权”，如果购买了这样的别墅，将不能取得合法有效的产权证，将来还面临土地被收回的风险，另外，如果当成一项投资的话，也不能起到保值、增值的作用。因此一定要慎重。

第二、“送花园”

别墅一般都带花园，如果是独幢别墅，花园的面积还会比较大，因而“花园”也是别墅销售时一大亮点。但是，仔细分析起来，产权人实际上产不能享有花园的所有权。因为别墅的花园一般也就是用苗圃和栅栏围起来的部分，这部分面积是不会体现在产证里的，而根据物权法的规定，这部分的权利应当属于全体业主所有，产权人并没有权利单独使用。所以当售楼小楼在说“送花园”时，实际上只是送的一个空中楼阁，除非花园面积体现在产证里，否则并不能成为实实在在的权利。

第三、“送露台”

露台是指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。露台的面积并不计算在建筑面积之中。因此，开发商如说“送露台”，并不能算是赠送，因为露台本来就没有算面积。

第四、“送(半)地下室”

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。如果地下室的净高超过2.2米，那么应当算在建筑面积里，如果没有超过，则不算建筑面积。

第五、税收

买卖别墅所交纳的税收也比普通商品房要多，因此购买时也要对税收情况有所了解，测算一下交易成本。

1、独栋别墅：

土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)。

个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%—60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%。

2、联排、叠加、双拼别墅：

土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)。

个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)×(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率×20%或可以选择征收全额的1%或2%。

满3年不满5年的，土地增值税减半;满5年的不征收土地增值税;唯一住房且满5年的，双免，只缴纳本次转让的营业税。

第六、老式花园洋房

上海老式洋房是指解放前建造的，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或联排式的别墅住宅。据初步统计，上海的老洋房主要分布在徐汇区、长宁区、卢湾区、静安区。自2004年起，上海要求凡列入优秀历史建筑保护范围的建筑，经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核，未经核准，市、区房地产登记部门不得办理上述房地产权利的转移、变更登记。由各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。

第七、贷款

别墅的贷款成数比住宅要低，银行一般最高成数控制在五成，此外还要受到总房价、贷款人资信情况等影响。另外，购买别墅不能申请公积金贷款，只能申请商业贷款。

第八、外籍人士

有的开发商会对不符合购房条件的外籍人士许诺可以办出产权，外籍人士购买别墅之前一定要清楚当前政策。

占地75万平方米的上海林克司外商休闲社区，拥有的2.2公里海岸线，与上海美国学校、区域67万平方米风格球场(沿海滨而建的高尔夫球场)共同形成国内难得一见的高级名流休闲社区，除了优美的天然生态环境外，纯粹北美原装独立别墅从结构、建材、家电均由北美原装进口，在国内堪称高尚别墅之典范。以上就是林克司别墅的介绍及购买别墅要注意的问题。