房产物业关于给居民维修楼房有关法律条例?

解读
一:业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人,那么,你就是业主。 作为业主,入夏以来,王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安,经常找个背人的阴凉地方,躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是,她向小区物业公司提出,要如此被打折扣,小区的保安不就形同虚设了吗居民的保安费不就白交了吗”王女士说。 这事王女士管得好,她完全有权利这样做,《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定,业主有9项权利可以充分行使:1,按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;2,提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4,参加业主大会会议,行使投票权;5,选举业主委员会委员,并享有被选举权;6,监督业主委员会的工作;7,监督物业管理企业履行物业服务合同;8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益,条例规定业主应尽的义务有5项:1,遵守业主公约、业主大会议事规则;2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4,按照国家有关规定交纳专项维修基金;5,按时交纳物业服务费用。 解读
二:解聘物业公司权利在业主大会 谁有权选聘、解聘物业公司谁有权制定、修改业主公约如此等等重大的决定事项,《物业管理条例》把权利交到了业主大会的手里,而不是业主委员会。对业主委员会,条例给予的地位是业主大会的执行机构。 为什么这么规定不少专业人士认为,其含义在于“不让少数人决定多数人的事情,大家的事情大家决定”。 那好,业主大会如何来履行自己的职责呢根据条例规定,业主大会应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,方可召开。业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。还有,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 记者注意到,上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方,对于一些大社区来说,要求1/2以上的业主到会,这几乎很难做到;重大决议通过要求2/3多数,这就更难了。有人担心,如果真正操作起来困难重重的话,结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。 正是充分考虑了社会意见,这次正式公布的条例尽管原则不变,但增加了相关规定,即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开,业主还可以委托代理人参加业主大会。 “此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。 解读
三:开发商和物业公司要分家 业主与前期物业管理公司的许多纠纷,很大一部分是因开发商遗留问题引发的,这似乎成了物业管理的一个死结。 有一项调查表明,凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区,拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题,因长期得不到解决,业主只好以拒交物业费来进行对抗,谁让你们建管是一家人呢。 的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的,其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系,在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中,如鱼得水,其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人,把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业,业主就等着吃亏吧。 为打破这种关系,《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营,明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式,选聘前期物业管理公司,以便明晰建管权责。 条例还规定物业公司承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;开发商与物业公司在物业交接时,必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。 建管不分问题的彻底解决,与整个房地产市场的发育成熟密切相关。 解读
四:业主临时公约开发商必须明示 提醒你,买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容,不满意就千万别勉强自己匆忙买房。《物业管理条例》第25条规定,开发商和购房者签订的房屋买卖合同,必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。 这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量,还要仔细查看前期物业服务合同,认真斟酌。这一关,买房前应尽量把好,而不是等买房后再吃“后悔药”。 买房前,还应该要看到业主临时公约,这是开发商必须明示的。今年3月26日,李静蓉搬进北京通州区一小区新房,令李静蓉非常不快的是,当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷:“这份公约我以前根本就不知道。” 按照《物业管理条例》规定,开发商制定的业主临时公约,应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益和应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。 物业服务合同,应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同,都要约定这些内容。 解读
五:财产被盗业主被杀物业公司失职要担责 1998年4月4日晚,深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案,57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝,在追究凶手的刑事责任之后,明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说:“最无法接受的,是父亲竟死在自己的家门口。” 2001年3月5日凌晨,家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇,发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒**并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后,老许夫妇同样也没放过物业公司。 这些年,因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼,已非鲜有,争论非常激烈。与此同时更多的是,住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗,而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生,去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭,结果获赔16万元。 小区安全到底谁负责任物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失,要不要负法律责任对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题,《物业管理条例》给了一个说法。 条例明确规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这就是说,合同是最根本的依据。 如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同,那就根本不要去签它,因为这样的合同根本就保护不了业主;业主可以通过业主大会招标选择物业公司,对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。 切记:安全,是物业服务至关重要的一环。 解读
六:物业代收水电费不得另加手续费 “住进这个小区已有几年了,我至今有一个问题想不明白,物业公司究竟是根据什么来收费。我们是5月份入住的,可物业费从1月就开始交,每户还收了入住手续费15元。更让我感到奇怪的是,有线电视入户除了交正常的安装维修费外,物业还每月收有线电视两个端子费,一个端子1.66元。我问了有线电视的工作人员,他们说他们没有这项收费。”说者李先生,北京一花园小区业主。 物业费牵扯的是一根敏感的神经,它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善,需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范,条例对此作出了原则性规定。 条例第41条规定,物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。 在物业费问题上,有一个现象特别突出,就是业主和物业公司都觉得自己是窦娥,冤得很。 物业公司指责业主拖费欠费,总想少花钱甚至不花钱得到物业服务,以至物业公司维持正常的运转都很艰难;业主则抱怨“交物业费不是买服务而是买气受”,而且一些物业公司擅自巧立名目乱收费实在不像话。双方针锋相对。 有人说二者都是“问题青年”。对逾期不交纳物业费的业主,《物业管理条例》规定,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业公司可以向法院起诉。 条例同时明确,物业公司从事代收业务的,不得向业主收取手续费。“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。” 有一位业主要求物业公司帮她家换下水管,物业公司提出收费,她答应了。条例规定,物业公司可以提供物业服务合同以外的服务,报酬双方认可即可。 解读
七:屋顶广告收益不能全归物业公司 在屋顶上、电梯内、绿地上做广告,把公共建筑出租他人,其收益物业公司有权独吞吗 提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定:“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”记者的一位同事不久前买了一套顶层住房,他就稀里糊涂与物业公司签下了这样一款协议。物业公司就把经营后的所得理所当然地装进了自己的腰包。 屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有,物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢两个月前,北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼,一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉,要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来,作为物业费。 这类纠纷不是少数。《物业管理条例》第55条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。” 屋顶等广告,公用建筑等出租,物业公司做了出面联系、管理等工作,物业公司应该得到相应的报酬,但决不能独吞。 解读
八:挪用专项维修资金:罚款,吊证,判刑 有些小区,不管是周围的公共环境,还是公共设施,给人的感觉是无人管理。刘先生所居住的小区内,道路高低不平,坑坑洼洼,晴天尘土飞扬,雨天一片泥泞,无论是行人还是驾车者都感到非常不便,可李先生每年被要求交纳的公共设施维修费用高达5073.24元。李先生问:“这些钱用到什么地方了” 这的确是个大问题。围绕这个问题,《物业管理条例》作出的规定有: ———住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金; ———业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; ———专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定; ———违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民**房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收非

解读
一:业主有权监督物业服务如果你是房屋的所有权人,那么,你就是业主。 作为业主,入夏以来,王女士多次发现自己所居住小区的巡逻保安,经常找个背人的阴凉地方,躺下一睡一两个小时。王女士认为这样可不行。于是,她向小区物业公司提出,要如此被打折扣,小区的保安不就形同虚设了吗居民的保安费不就白交了吗”王女士说。 这事王女士管得好,她完全有权利这样做,《物业管理条例》为她撑腰。条例明确规定,业主有9项权利可以充分行使:1,按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;2,提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;3,提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;4,参加业主大会会议,行使投票权;5,选举业主委员会委员,并享有被选举权;6,监督业主委员会的工作;7,监督物业管理企业履行物业服务合同;8,对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;9,监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用。 有权利当然也少不了有义务。为维护全体业主的共同利益,条例规定业主应尽的义务有5项:1,遵守业主公约、业主大会议事规则;2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;4,按照国家有关规定交纳专项维修基金;5,按时交纳物业服务费用。 解读
二:解聘物业公司权利在业主大会 谁有权选聘、解聘物业公司谁有权制定、修改业主公约如此等等重大的决定事项,《物业管理条例》把权利交到了业主大会的手里,而不是业主委员会。对业主委员会,条例给予的地位是业主大会的执行机构。 为什么这么规定不少专业人士认为,其含义在于“不让少数人决定多数人的事情,大家的事情大家决定”。 那好,业主大会如何来履行自己的职责呢根据条例规定,业主大会应有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加,方可召开。业主大会作出的决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。还有,业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修基金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 记者注意到,上述规定与去年10月征求意见的条例草案所规定的基本一致。当时就有一种意见认为“这很难做到”。比方,对于一些大社区来说,要求1/2以上的业主到会,这几乎很难做到;重大决议通过要求2/3多数,这就更难了。有人担心,如果真正操作起来困难重重的话,结果将会使本意要有效维护全体业主的权利流于形式。 正是充分考虑了社会意见,这次正式公布的条例尽管原则不变,但增加了相关规定,即业主大会可采用或集体讨论或书面征求意见的灵活方式召开,业主还可以委托代理人参加业主大会。 “此举增强了业主大会的可操作性。”一位专家评价说。 解读
三:开发商和物业公司要分家 业主与前期物业管理公司的许多纠纷,很大一部分是因开发商遗留问题引发的,这似乎成了物业管理的一个死结。 有一项调查表明,凡是业主与开发商存在着房屋买卖方面矛盾的小区,拖欠物业费的现象都比较严重。面对房屋质差、面积缩水、更改规划、开发商种种承诺未按时兑现或根本不可能兑现等问题,因长期得不到解决,业主只好以拒交物业费来进行对抗,谁让你们建管是一家人呢。 的确。目前我国70%以上的物业公司是由房地产开发企业派生的和原房管所转制的企业来做的,其中三分之一从属于房地产开发企业。这种“父子兵”关系,在业主、业主大会自主选聘物业管理企业之前的前期物业管理中,如鱼得水,其基本运作线路就是“老子”卖房拿钱走人,把问题扔给根本管不了事的“儿子”。摊上这种物业,业主就等着吃亏吧。 为打破这种关系,《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营,明确开发商对住宅物业要采取公开招投标的方式,选聘前期物业管理公司,以便明晰建管权责。 条例还规定物业公司承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验;开发商与物业公司在物业交接时,必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。 建管不分问题的彻底解决,与整个房地产市场的发育成熟密切相关。 解读
四:业主临时公约开发商必须明示 提醒你,买房前一定要细细琢磨前期物业服务合同的内容,不满意就千万别勉强自己匆忙买房。《物业管理条例》第25条规定,开发商和购房者签订的房屋买卖合同,必须包含开发商与其所选聘的物业管理企业签订的前期物业服务合同。 这意味着购房者不能两眼只盯着看房屋的价格、质量,还要仔细查看前期物业服务合同,认真斟酌。这一关,买房前应尽量把好,而不是等买房后再吃“后悔药”。 买房前,还应该要看到业主临时公约,这是开发商必须明示的。今年3月26日,李静蓉搬进北京通州区一小区新房,令李静蓉非常不快的是,当天物业公司要她签订物业管理公约。李静蓉感到纳闷:“这份公约我以前根本就不知道。” 按照《物业管理条例》规定,开发商制定的业主临时公约,应在物业销售前向购房者明示。业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益和应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。其不得侵害业主的合法权益。 物业服务合同,应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。无论是前期物业服务合同还是业主、业主大会自行与所选聘的物业公司订立的物业服务合同,都要约定这些内容。 解读
五:财产被盗业主被杀物业公司失职要担责 1998年4月4日晚,深圳高档住宅小区笔架山庄内发生一起凶杀案,57岁的“纽扣大王”明丕白在自家豪宅前遭两名歹徒抢劫后被杀害。明家悲痛欲绝,在追究凶手的刑事责任之后,明家接着起诉小区的物业管理公司。明丕白的儿子明璞说:“最无法接受的,是父亲竟死在自己的家门口。” 2001年3月5日凌晨,家住上海沪太路复星新苑的许发、邹芳夫妇,发现爱女竟在家中被流窜进来的歹徒**并杀害。在犯罪分子被绳之以法之后,老许夫妇同样也没放过物业公司。 这些年,因小区发生人命案而把物业公司推上被告席的诉讼,已非鲜有,争论非常激烈。与此同时更多的是,住户因停放在小区内的自行车、汽车等丢失或家庭财产被盗,而引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题上的纠纷。家住重庆金科花园小区的刘洪建先生,去年3月6日早起外出时发现他停放在小区地下车库的汽车不见了。他以物业公司疏于管理为由把物业公司告上法庭,结果获赔16万元。 小区安全到底谁负责任物业公司疏于管理导致业主人身、财产损失,要不要负法律责任对这个长期以来困扰业主和物业公司的问题,《物业管理条例》给了一个说法。 条例明确规定:“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这就是说,合同是最根本的依据。 如果业主面对的是一份连起码的安全措施都没有的物业服务合同,那就根本不要去签它,因为这样的合同根本就保护不了业主;业主可以通过业主大会招标选择物业公司,对业主人身财产安全的保护措施作出更为具体的约定。 切记:安全,是物业服务至关重要的一环。 解读
六:物业代收水电费不得另加手续费 “住进这个小区已有几年了,我至今有一个问题想不明白,物业公司究竟是根据什么来收费。我们是5月份入住的,可物业费从1月就开始交,每户还收了入住手续费15元。更让我感到奇怪的是,有线电视入户除了交正常的安装维修费外,物业还每月收有线电视两个端子费,一个端子1.66元。我问了有线电视的工作人员,他们说他们没有这项收费。”说者李先生,北京一花园小区业主。 物业费牵扯的是一根敏感的神经,它牵连着广大百姓的切身利益。鉴于目前物业管理市场发育还不完善,需要国家对普通住宅的物业费给予必要的指导和规范,条例对此作出了原则性规定。 条例第41条规定,物业费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业公司按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。 在物业费问题上,有一个现象特别突出,就是业主和物业公司都觉得自己是窦娥,冤得很。 物业公司指责业主拖费欠费,总想少花钱甚至不花钱得到物业服务,以至物业公司维持正常的运转都很艰难;业主则抱怨“交物业费不是买服务而是买气受”,而且一些物业公司擅自巧立名目乱收费实在不像话。双方针锋相对。 有人说二者都是“问题青年”。对逾期不交纳物业费的业主,《物业管理条例》规定,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业公司可以向法院起诉。 条例同时明确,物业公司从事代收业务的,不得向业主收取手续费。“物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。” 有一位业主要求物业公司帮她家换下水管,物业公司提出收费,她答应了。条例规定,物业公司可以提供物业服务合同以外的服务,报酬双方认可即可。 解读
七:屋顶广告收益不能全归物业公司 在屋顶上、电梯内、绿地上做广告,把公共建筑出租他人,其收益物业公司有权独吞吗 提出这个问题并非空穴来风。不少小区的物业公司与业主在协议中约定:“屋顶、公共墙体的使用权归物业。”记者的一位同事不久前买了一套顶层住房,他就稀里糊涂与物业公司签下了这样一款协议。物业公司就把经营后的所得理所当然地装进了自己的腰包。 屋顶等公共建筑的产权归全体业主享有,物业公司凭什么用全体业主的财产赚自己的钱呢两个月前,北京市海淀区人民法院受理了一起诉讼,一家物业公司状告小区业主不交物业费。小区业主马上提出反诉,要求物业公司将小区公共建筑出租的收益吐出来,作为物业费。 这类纠纷不是少数。《物业管理条例》第55条规定:“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。” 屋顶等广告,公用建筑等出租,物业公司做了出面联系、管理等工作,物业公司应该得到相应的报酬,但决不能独吞。 解读
八:挪用专项维修资金:罚款,吊证,判刑 有些小区,不管是周围的公共环境,还是公共设施,给人的感觉是无人管理。刘先生所居住的小区内,道路高低不平,坑坑洼洼,晴天尘土飞扬,雨天一片泥泞,无论是行人还是驾车者都感到非常不便,可李先生每年被要求交纳的公共设施维修费用高达5073.24元。李先生问:“这些钱用到什么地方了” 这的确是个大问题。围绕这个问题,《物业管理条例》作出的规定有: ———住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金; ———业主大会决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施; ———专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设部会同财政部制定; ———违反本条例的规定,挪用专项维修资金的,由县级以上地方人民**房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收非

有这个规定，在你装修前物业会给你签一份合同周一至周五早8:00至晚18:00可以正常施工，但是周末、节假日是不可以做一些敲打之类影响别人休息的施工。

甲方:×××××(以下简称甲方)乙方:××××××××(以下简称乙方)根据××市人民政府年第次和第次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立××市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于××路××街的××小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议:
一、从××年×月×日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。
二、从××年××月×日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。
三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。
四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。
五、甲方应将××年××月××日以前的物业管理工作中所发生的费用(雇用人员工资、电费、维修费等)结清，没有结清的由甲方负责。
六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料:
1、住宅小区规划平面图。
2、工程竣工总平面图。
3、单体建筑、结构、设备竣工图。
4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。
5、工程质量验收合格证。
6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。
七、关于大、中型专项维修资金使用问题:用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。
八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。
九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行(具体内容见附页1)。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。十
一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。十
二、未尽事宜，双方协商解决。(见附页2)十
三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。十
四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。甲方:甲方代表:乙方:乙方代表:二OO年月日

阳台属业主私有财产，一般情况下业主可以自行处分。但是如果业主与物业有关于阳台的特别约定的，尊约定。物业公司是根据与业主签订的《物业管理服务合同》，受业主的聘请为业主提供物业管理服务的，其管理服务的权限来自于《物业管理服务合同》的约定和相关法律法规的规定。《物业管理条例》第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

物业管理移交协议书甲方：×××××（以下简称甲方）乙方：××××××××（以下简称乙方）根据××市人民政府年第次和第次市长办公会议精神，为了加强我市小区楼房的物业管理工作，经市政府研究决定成立××市房产物业管理公司，对我市小区物业实行规范化统一管理。为了给住宅楼房的居民创造整洁、文明、安全、便利的居住环境，经甲、乙双方协商决定，将位于××路××街的××小区的物业管理工作移交乙方进行管理，有关事宜达成如下协议：
一、从××年×月×日起甲方正式将建设小区的物业管理工作移交乙方进行全面管理。
二、从××年××月×日起乙方按着《物业管理手册》中指定的服务内容进行服务和管理。
三、为了加强小区物业管理工作，甲方在市物业办公室指导下，组建小区业主管理委员会，使物业工作依法进行。
四、物业管理用房和供水等设施、设备产权不变，但归乙方无偿使用、维修，维修费用由乙方负责。
五、甲方应将××年××月××日以前的物业管理工作中所发生的费用（雇用人员工资、电费、维修费等）结清，没有结清的由甲方负责。
六、甲方应向乙方提供以下有关物业管理资料：
1、住宅小区规划平面图。
2、工程竣工总平面图。
3、单体建筑、结构、设备竣工图。
4、公用配套设施、地下管网工程竣工图。
5、工程质量验收合格证。
6、有关设施、设备安装竣工图及使用和维修技术资料。
七、关于大、中型专项维修资金使用问题：用户专项维修资金按有关规定应由市物业办公室收取，由于该小区的专项维修资金已由甲方收缴，并存入专用账户，待今后发生大、中型维修工程，由乙方提出施工方案及工程预算，甲方进行审核，经业主同意后，由甲方负责出资，资金从维修基金中扣除，因资金不到位影响维修由甲方负责。
八、甲方不向乙方提供物业管理费用，乙方管理费用依靠收取住户的服务费解决，物业服务收费由乙方收缴，服务标准与收费情况无关，收费标准由乙方确定，但不得超出有关规定。
九、乙方可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。十、乙方的服务应按指定性服务内容和服务标准执行（具体内容见附页1）。乙方如违约或不按承诺实现，甲方有权通过法律渠道向乙方进行索赔，同时，业主无理拒交服务费，物业公司有权通过法律渠道解决。十
一、在物业公司管理该小区之前，甲方应向业主通知乙方进入管理及服务情况，经得业主的同意。十
二、未尽事宜，双方协商解决。（见附页2）十
三、此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，待签字盖章生效后具有法律效力，如单方违约负法律责任。十
四、此合同期限暂定为一年，期满后视情况可以续签。甲方：甲方代表：乙方：乙方代表：二OO年月日附页1物业管理服务内容、标准服务内容：
一、建筑物共用部位的养护、维修；
二、公共场地的养护、维修；
三、供水、排水、供电、通讯、供暖等共用设备、设施的养护、维修；
四、公共环境卫生的清扫、保洁；
五、物业档案资料管理；
六、公共区域内的环境绿化。服务标准：
一、环境卫生管理
1、公共场所、区域卫生随时清扫，保持清洁，无杂物、无卫生死角。
2、物业区内无违章搭建物，公共和共用部位无乱堆、乱放、乱贴、乱刻和乱挂现象。
3、物业区实行垃圾袋装化，做到日产日清。
4、物业区内房屋楼梯间，共用通道地面、楼梯扶手、窗台应保持清洁卫生。
5、房屋楼梯间，共同通道墙面灰尘和窗户，每年进行一次彻底清扫和窗户玻璃春秋两季清洗。
6、共用休闲娱乐设施保持清洁、卫生、不被占用。
二、共用设施、设备管理
1、共用设施、设备良好，运行正常。并按原设施用途使用，有严密的运行记录，有专门的保养检修制度，无事故隐患。
2、物业区内生活用水（高压水泵、水池、水箱）有严密的安全、卫生管理措施，按规定定期对水质检验，对水箱进行消毒清洗，保证二次供水水质合格。
3、需二次供水的物业，应有二次供水卫生许可证或操作人员健康许可证。
4、对物业的公共照明设施、设备，应保持数量齐全，状况良好，运行正常，随坏随修。
5、公共休闲娱乐设施状况完好，做到随损随修。
三、绿化管理
1、对花、草、树木定时浇水，按期施肥，及时消除病虫害。
2、随时铲除花、草间的杂草，草坪、树木定期修剪，保持美观。
3、制止占用绿地和在绿地上堆放物品，抛扔杂物或利用树木晾晒衣物行为。
4、制止践踏绿地和损坏花草、树木行为。
5、保持物业区内花、草、树木成活率90%以上。
四、房屋管理
1、依据政府有关规定，制止业主随意改变房屋结构和使用用途的行为。
2、保持房屋外观完好、整洁、无脏损和妨碍市容观瞻现象。
3、保持房屋完好率达90%以上。
4、定期对房屋安全状况进行检查，发现不安全隐患，及时提请业主或业主委员研究处理。
五、房屋修缮
1、制定年房屋共用部位、共用设施修缮计划，报业主或业主委员会审定后实施。
2、按《黑龙江省城镇楼房大、中修工程分类试行标准》划定和进行房屋的大、中、小工程修缮。
3、对损坏的房屋共用部位，应及时予以修缮。
4、房屋修缮后，应达到国家城住字
（84）第677号文件规定的修缮标准。
5、设立和公布报修电话等便民报修设施。
6、对危及人身、财产安全的急修项目即时维修。
7、大、中修项目按业主或业主委员会审定的维修计划确定的开、竣工时间进行修缮。
六、治安管理
1、已形成户外封闭区域的物业管理区域，实行门卫夜间值班制度。
2、物业区内，禁止流动商贩经商。
3、制止物业区内打架斗殴和损坏物业共用部位共用设施，场地行为，劝阻在公共场区、所内的人员纠纷。
七、道路、场地管理
1、物业区内区域道路畅通，路面平坦无损坏。
2、公共活动场地地面平整，无其他物品堆放，无积水和降雪堆积。
3、室外雨水排放畅通，沟道无大量积水。
八、其它
1、摩托车和自行车应放在停车棚内，自己看管，丢失或损坏乙方概不负责。
2、双方未约定事项及非物业企业服务内容乙方不负责。甲方：乙方：附页2有关未尽事宜说明
1、物业管理企业的服务内容和服务标准按北安市房产物业管理公司制定的《物业管理手册》中有关条款执行。
2、水箱清洗、化粪池清掏等费用由物业管理企业承担，并做到定期、及时清洗、清掏。
3、乙方应负责每天3次供水，具体时间为早6.30-7.30,中午12.00-13.00,晚间17.30-18.30.
4、庭院灯亮灯时间为开刚黑至晚10点，春节期间增加亮灯时间和灯的盏数。
5、原物业设施包括泵房、物业房、水箱等由乙方使用并负责维修。
6、建设小区西侧巷道由乙方负责保洁。甲方：乙方：