年底盘点房势 万科深陷“地板门”上榜

2016年，地产业非常的不平静，年初，地产销售异常萧条，正当业内人士预测，这个行业到了必须整顿的时候，会是一场大变局之时。但与之预测相反，地产业在春末夏初迎来两年多之后的“量价齐涨”，之后又出现“抢地潮”，年末地王频出。

房产税试点扩容难产

事件回顾：8月20日，一则关于房产税的消息引来巨大关注。

据悉，这则消息内容不长，称据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

随后，湖南湖北两省先后发布信息否认了这一传言。然而，关于房产税是否扩容的争议自此却没有断过。

9月下旬，国税总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会上透露，房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房产税制度，房产税具体深化时间可能在年底或明年初。目前来看，上述试点范围的扩大，不甚明朗。

11月下旬，财政部部长谢旭人提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。随后，中国社科院11月28日发布的报告提出，应及时推广沪渝经验，对城镇居民家庭人均用房超过40平方米部分，无论住房为何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，且新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。

点评：虽然房产税扩容的声音不断，但具体的相关细则却始终未出台。对此，不少业内人士表示，从重庆与上海房产税的试点来看，房产税征税额及范围并没有对刚需及房价起到多大影响，只是给地方政府增加了几十亿的收入，其对市场层面的影响更多的是心理上的。

不过，比起哪些城市将开征房产税，大家也许更关心的还是扩容房产税的模式以及税基、税率的高低标准等许多具体问题。

贵阳楼市新政送“户籍”

事件回顾：国庆长假之际，贵阳推出首次买房送户籍的新政震动了楼市，并引发了业内各方热议。

当时，业内不少声音称，贵阳新政实际上是对限购政策的一种松动执行，触发限购政策红线，可能会被叫停。然而，出乎意料的是，新政得到了默许。不过，这一新政的出台却让贵阳楼市的库存过高问题浮出水面。随即，贵阳即将沦为“第二个鄂尔多斯”的消息弥漫各地。

尽管业内对此说法不一，多数持否定态度。但据记者了解，贵阳确实拥有全国第一大盘，建筑面积以平方公里为单位，甚至一个大盘就相当于一个城区，不少楼房背靠大山，楼间距一般为相关规定的最小距离。

不过，10月的销售状况基本维持了贵阳自今年下半年以来“持续突破单周两千套”的销售态势。11月中旬，贵阳举办“房交会”，11月19日，房交会组委会发布数据显示，展会3天共成交1108套房屋，成交金额近6.7亿元。这一系列数据，在很大程度上对冲了“崩盘论”的影响力。

事实上，在外地人看来，贵阳这个全国房价最低的城市，其当地居民买房子就像“买白菜”一样，一般都有2套以上房子，甚至一家有5套房也不足为奇，而且套套面积不小，让不少北京刚需族艳羡不已。

此外，据当地一位开发商向记者表示，目前项目并没有资金困局，贷款和销售额等各种收入可以支撑企业，而且公司也不再投资新的房地产项目，待将现有的楼盘售罄之后，公司将彻底转型，完全剥离房地产业务。

点评：事实上，为防止贵阳沦为“第二个鄂尔多斯”，贵阳才出台的楼市新政，其希望在城市化过程中，通过新政吸引更多的人来贵阳，同时也消化了当地楼市相对较高的库存。贵阳楼市最终走向何方，我们且等且看。

温州楼市“崩盘”

事件回顾：国家统计局的最新数据显示，在内地70个大中城市中，11月温州新房价格同比下降幅度最大，达12.4%。国土资源部公布的城市地价监测数据也显示，第三季度，温州住宅地价同比下降18.03%。

而相比于上述数据，温州不少楼盘的实际降价力度更为“凶猛”。有报道称，曾一度被认为是温州楼市“突飞猛进”风向标的香缇半岛小区，在2009年开盘时，曾以3万多元/平方米的价格创下了当时温州楼市的价格新高，随后的一年里香缇半岛的房价被炒到6万多元。但两年后的现在，香缇半岛的房价缩水将近一半，每平方米只能卖到3万元左右。同时,代表温州市场最高价格水平的绿城鹿城广场，2010年巅峰时二手房价格已经接近10万元/平方米，如今有些户型成交价甚至还不到5万元/平方米，这一价格被媒体形容为“腰斩”。虽然10万的户型和5万的大不相同，并没有很大的可比性，但是还是在一定程度上说明下跌的程度。”甚至就连价格一向坚挺的学区房，也不得不大幅降价销售。

据温州大学房地产研究所提供的数据显示，今年前11个月温州市区商品住房销售均价26734元/平方米，较去年同期回落了8000多元，幅度达23%。

在这个“炒房团”的发源地，高昂的民间利率成为压垮当地虚高房价的最后一根稻草。数据显示，11月底温州民间融资综合利率指数为21.43%（即平均月息1.78分）。部分市场主体利率平均月息甚至高达2.51分。而这么高昂的民间利率，已经让炒房客没有了喘息的空间，对开发商来说，融资成本实在太高，这么高的代价，还不如低价跑量。此外，由于温州限购政策执行的比较严格，也极大的打击了市场的投资需求，不少项目空有价格没有买家，扛不住资金压力的投资客只能无奈的低价抛出大量房源，进一步加剧了温州楼市的崩盘。

点评：政府的调控政策这次是真的发挥了一定威力，而温州楼市的崩盘对于房地产市场的整体而言其实是件好事，至少它挤出了其中的水分，可以让市场恢复正常的运营，也让普通老百姓可以少花很多冤枉钱。尤其是在“炒房团”云集的温州，这种作用更为明显。

年底地王频出

事件回顾：11月27日，北京、上海土地市场同日出现“地王”，楼面价均超过3万元/平方米；11月28日，深圳新的总价“地王”诞生；11月30日，南京一举摘得全国总价“地王”。而这只是年末土地疯狂行情的一个缩影。

2012年初，受楼市调控政策影响，各大房企销售业绩均不容乐观，资金链也十分紧张。同时，各地政府推地节奏明显放缓，土地市场的成交量持续冷清。

不过，从二季度开始，在房企降价走量的促销下，压抑多时的刚需人群逐渐入市，销售开始回暖，部分龙头房企的资金得到有效缓解。同时，受财政收入萎缩压力的影响，一些地方政府推地换取出让金的意愿也明显加强。

而在这种房企手中有钱，政府愿意推地的背景下，各地的土地市场也重新被点燃。尤其是一线城市，上海易居房地产研究院发布报告显示，11月包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元，环比增长23%，同比增长0.4%，创下近16个月新高。同时，11月土地成交均价为2580元/平方米，环比增长18%，同比增长10.1%，创22个月新高。市场上也几乎每天都有房企重金拿地的新闻。

而面对土地市场的抢购潮，国土部不得不召开发布会，要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式，避免出现“地王”。这也使得起价便高达3.38万元/平方米的北京农展馆地块最终推迟出让。

不过，12月24日，鲁能还是以46.2亿将天津天塔道地块收入囊中。楼面地价15000元/平，溢价率24.53%，成为天津新双料地王。而该地块也成为了国土部上周新政下出现的首个地王。　

点评：面粉都涨价了，面包岂能不涨。这也是国土部年底对土地市场“灭火”的重要原因。不过，这种表态最多就是对房地产商以及地方政府敲一个警钟，推地、拿地时要注意市场效果和舆论导向。而要想解决地王频现的情况，最好的办法就是加大供应。

2012年房地产

从观望走向局部浮躁

■肇南

2012年，房地产市场“意外”出现大开大合，冰冷和火热都超出了市场预期。

年初一片惨淡，年中销售突然放量，部分城市再现排队买房，地王重出江湖，年末北京等地出现“抢房潮”，中冶置业以56.2亿元天价竞得南京某地块，是部分城市房地产出现浮躁情绪的标志。

2012年初，房地产可谓是凄凄惨惨戚戚。受持续的楼市宏观调控影响，新房市场观望气氛弥漫，房企普遍惨淡经营，部分房企为挽救危局，无奈采取卖子求生、大幅裁员。年初，有媒体报道，雅居乐西南区进行了人事调整，裁员规模达90%；恒大被传裁员6000余人，如此大规模的非正常减员，一度震惊业界。

“出来混，总是要还的。”个别业内人士这样调侃裁员潮。

年初，一度喜欢高歌猛进的房企代表绿城，在执行“首先是卖房子，其次是卖项目，最后是降价到底，退出房产圈”三步走策略时受阻，第二步策略被迫提前，26天内，绿城连续转让了5个项目的股权。

绿城的处境正是当时房地产开发商生存状态的缩影。

正当业内充满悲观情绪，纷纷预测房地产不再是简单的调整，这个行业到了必须整顿的时候了，会是一场大变局，房企裁员潮将全面来临时，房地产却意外迎来一波放量行情。

4月，在北京，南昌市政19亿元击退万科，成为北京新地王，在广州，6月18日广州珠江新城地块竞拍，恒大以13.22亿元的价格将该地块收入囊中，恒大也荣升为广州新地王。深圳、南京出现久违的排队买房，新一轮“购房热”似乎已经来临。

国家统计局数据显示，5月全国商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。

细细分析，房地产“量价齐涨”背后原因复杂：一是某些城市对房地产调控明紧暗松，甚至对政策存在误读；二是刚性需求的逐渐释放；其三是有着浓厚的炒作成分，排队买房背后有买托的、动员老业主撑门面的等等不可告人的招数。

正是对“购房潮”的不断解读，房企寄予厚望的“金九银十”意外哑火，市场似乎是趋于理性，但各地再现“土地宴”，房企的高歌猛进与市场销售并不对称。从2012年7月1日至8月10日，万科、龙湖地产、中海、保利这四家地产公司一共拿地19次，总计拿地支出金额是201.6亿元。媒体戏言万科，“万科的策略已从现金为王，转向拿地为王”。房企似乎要“大干快上”了。

岁末年底，“大干快上”仍在马不停蹄。在南京，中冶置业占98.52%股权的下属公司豪掷56.2亿竞得南京某地块，成为今年的全国总价“地王”。笔者认为，“地王”频现并不是好兆头，而是房企浮躁的重要标志。

2010年3月，天价地王频现，央企纷纷现身，同时一线城市出现泡沫，限购等调控措施随之而来。目前来看，2010年初的“盛况”已经呈现。管理层对各地“地王”频出也不再坐视不管，国土部上周称，要公开调查中冶在南京的地王项目，并且要求各地采取措施，避免出现“地王”。

浮躁者应该反思了，别再走卖子求生、大幅裁员的老路。

万科深陷“地板门”

事件回顾：2月16日中午11点50分，一位网友在网上发帖爆料，称万科大量使用甲醛超标的安信木地板。

对此，万科集团董事长王石立即发布微博称，“一旦发现产品问题，万科将承担全部责任。”

值得一提的是，万科称王石16日当天下午3点飞机落地抵京，并不是特意从美国飞回来处理此事。但有报道称，王石本来要亲自出席国内某活动，该事件发生后，王石在该活动上并未亮相，而是改为视频讲话。

随后，万科接连做出承诺，安抚客户。2月20日，万科对此事在深圳召开新闻发布会，王石仍未出席。在新闻发布会上，万科执行副总裁周卫军介绍，万科16个城市29个楼盘使用安信地板，涉及上万套住房。

周卫军还指出，近三年来，万科集团累计采购的安信地板金额为1.31亿元，在万科地板采购总量中排名第三，大约占23.7%。

有业内人士指出，此次事件涉及范围广，时间跨度长，光万科一家就有上万家庭陷入恐慌，还有龙湖、绿地、复地、富力、绿城等龙头房企也深陷其中。

事实上，王石在两年前曾说过，在一个企业做大之后，质量监管是关键。一位开发商老总也曾向记者透露，万科在进入千亿阵营之后，管理和运营上的漏洞就逐渐显现出来了。

点评：万科等多家房企深陷“地板门”事件透露给业界一个信息，行业潜规则确实存在，质量监管正在失控。而随着整个行业和整体经济的发展，尤其在市场不好的情况下，必然会有人不遵守“游戏规则”，精装修不“精”已经演变成普遍问题了。“漏水”、“墙皮脱落”等已经成为精装修的“正常”现象。在市场不好的时候，业主或许可以闹一闹，市场好的时候，业主只能默默忍了，这已经是房地产市场的非正常现象。（王丽新）

千亿“俱乐部”扩容

事件回顾：在独坐千亿“俱乐部”的两年后，万科终于不再孤单。在2012年12月21日这个“末日”，保利地产的多位高层均确认了公司年销售额超千亿的消息。

根据保利11月销售简报显示，保利11月销售金额87.03亿元，同比增长76.66%；销售面积72.8万平方米，同比增长72.92%。1-11月份，保利累计销售金额920.32亿元，超出了去年全年销售额26%，并超出700亿元的销售目标31%。

而据了解，早在12月16日，保利地产董事长宋广菊就已经在海棠湾的旅游地产项目奠基仪式上透露公司将在今年销售突破1000亿元的消息。而在保利1000亿元销售业绩中，除了150亿元来源于商业产品外，其余大部分均来源于住宅的销售，而面积在144平方米以下的普通住宅占比九成以上，这一点也和万科颇为相似。

万科方面，前11个月，万科累计实现销售面积1178.8万平米，销售金额1271.5亿元，同比分别增长16.1%和9.88%，销售金额已超过去年全年。仅11月份，万科就实现销售面积143.6万平方米，销售金额171.3亿元，同比分别大增94.58%和106.63%，且公司连续7个月销售破百亿元。

除了上述两家已确定销售额突破千亿的房企外，中海、恒大也很可能在今年完成千亿的销售业绩。

中海前11个月累计实现房地产销售额1059亿港元（约854.1亿人民币），同比增长30%，累计实现销售面积685.6万平米，同比增长31.4%。至此，中海地产已超额完成全年1000亿港元的销售目标。

而在恒大方面，其在销售方面紧追保利，也有望成为千亿军团的黑马。11月份，恒大销售金额117.9亿，销售面积198.1万平方米，同比大幅上涨850.8%和1100.6%，同比增长率行业最高。前11个月累计销售金额846.3亿元，同样提前超额完成年初制定的800亿元的销售目标。2011年最后两个月放缓销售节奏的恒大，据传今年年末不会主动“放水”。有恒大销售代理就透露，恒大最后一个月仍在不断加大销售力度，“12月第一周一下子就推出5个新盘，单周就卖了快50亿元，应该也是在为千亿作最后冲刺”。

此外，商业地产龙头万达今年的地产业务收入也有可能突破千亿。据万达集团数据显示，其商业地产公司2011年收入达953亿元。而据万达集团内部相关负责人介绍，在2012年，大约950亿元左右。王健林在接受记者专访时更是表示，万达集团2012年收入会突破1400亿元。

点评：下半年的回暖行情为龙头房企争取跨入千亿军团提供了市场环境，值得一提的是，宏观调控力度并未放松，房企格局呈现明显的两极分化，行业并购频发。据清科研究中心统计，房地产领跑三季度中国并购市场，23起案例披露交易资金14.43亿美元，占第三季度全国并购市场交易总额的22%。而千亿军团的可能扩容，也从一个侧面反映了更加激烈的行业竞争。此外，突破千亿销售的房企今后势必将遭遇规模瓶颈，如何转变盈利模式也将会成为这些房企将要面临的一大问题。

绿城卖地卖股断臂求生

事件回顾：在停牌一天之后，6月8日下午，绿城中国控股有限公司在杭州召开新闻发布会，宣布向香港九龙仓配股，涉及资金约51亿元港币(折合人民币约41.8亿元)。两次配股完成后，九龙仓将持有绿城中国24.6%股权，成为绿城第二大股东。而绿城中国副主席兼总裁寿柏年在会上也表示，2012年公司的首要目标是图生存。

事实上，今年以来，绿城已经多次卖项目割肉换现金，据悉，去年12月以来，绿城已处置了多个项目，总回笼资金超过60亿元。寿柏年更是强调，要主动处置部分项目，通过腾挪合理瘦身，加快公司现金流回笼，公司的目标是100个亿。

果然，6月22日，绿城一口气转让旗下9个项目给融创中国，套现金额达33.72亿元，其中7个项目控制权落入融创之手，同时绿城与融创成立合营公司。

有业内人士直言，宋卫平这是在“卖老本”，不过虽然代价庞大，但可以让绿城暂时度过债务危机，维持正常运营，毕竟先“活下来”才是关键。

2012年，对于绿城来说，“自救”已经成为绿城中国董事局主席宋卫平为之不断努力且沉痛不已的字眼。不过，更值得注意的是，绿城获得资金补血的代价是大股东宋卫平及寿柏年的股权将严重稀释。对此，宋卫平也坦言，以后自己的话语权肯定是要下降的。同时，九龙仓持有25.5亿元可换股证券，如果绿宋卫平在规定时间内无法为其赎身，将失去第一大股东的地位，绿城将不再姓“宋”。

而九龙仓的这笔买卖非常的“合算”，不但购买价格不高，而且用42亿元人民币彻底坐稳了绿城的“第二把交椅”，甚至处在“进可攻，退可守”的优势地位。

点评：幸运的是，绿城在上半年通过惨重的代价换来喘息的机会之后，市场的转暖给了绿城安全着陆的机会。据绿城内部人士向记者透露，绿城今年的销售额将突破500亿元，不但顺利度过生死劫，还创造了公司近几年销售业绩新的高点。

潘石屹、郭广昌抢地王闹上法庭

事件回顾：2011年12月29日，SOHO中国突然公开宣布以40亿元分别从上海证大与绿城取得了上海外滩地王“外滩8-1地块”项目公司海之门的40%和10%股权，从而持有了“外滩8-1地块”50%的权益。

隔天，复星国际即表示“很惊讶”，并发布公告称，对该项目拥有“优先认购权”，SOHO中国方面宣布的交易或涉嫌侵害复星权益。

2012年5月31日，复星国际发布公告称，已正式向上海市第一中级人民法院提交起诉书，正式提出民事诉讼。11月22日，潘石屹亲发长微博称，拒绝复星集团董事长郭广昌要收其5亿元“中介费”的不合理要求后，双方合作谈崩。11月29日，该案在上海一审为宣判结果，两方未分胜负，复星对该项目是否有优先购买权成关键。

令人诧异的是，一审结束后的第三天，一直保持沉默的郭广昌突然向媒体道出了该事件的始末，称与证大有《母协议》因而有优先购买权，并表示与潘石屹对项目是否出售等各种细节问题的价值观不一致，无法合作。

随后，潘石屹表示，“复星你能拿出《母协议》让大家看看吗？”“郭总在飞机场等着要收我们5亿元的过路费，但他发现我们已经坐火车到了上海”。

更热闹的是，复星直指负责与潘石屹谈判的上海证大原首席代表汪先刚，在签下引发争议的合同之后，突然从证大离职转投SOHO中国任副总裁。有声音称，这惊人一跳是以外滩地王项目为卧底嫁妆吗？截至目前，该案仍未见分晓。

点评：截至日前，这场旷日持久的股权争夺战官司貌似已演变成一场“口水战”，潘石屹和郭广昌争的也不甚好看，一山能否容二虎，和解的可能性是否存在？但比起这些，业界更关注的是外滩项目施工等是否会遭到拖延，可会按期入市？