商品房估价要怎么进行?

在《城市房地产管理法》建立的几项制度中，有一项就是房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。《城市房地产转让管理规定》第十四条规定：“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。
房地产评估是一项中介活动，目的是向当事人提供较为合理的价格，房地产评估并不干涉当事人的民事行为。但是有少数人为了少缴有关税费，故意对成交价格进行瞒报或作不实的申报，除了使政府的税收流失外，还极易产生纠纷，不利于对当事人权益的保护。规定成交价格明显低于正常市场价格的应以评估价格作为缴纳税费的依据，有利于遏制当事人对成交价格作不实的申报。
房屋是特殊商品，影响其价格的因素很多，实际成交价和评估价之间也会有一个合理的差异范围，因此，除了法律、法规另有规定者外，并不是凡房产交易就一定要进行价格评估，而应当在成交价格明显低于正常市场价格时，才进行价格评估。

目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素  包括:
1.  所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格
2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格
3．所在小区和所在板块的房价走势
4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

1、到专门的房屋评估机构，并获得国家一级资质，有的还通过了ISO9001国际质量体系认证，他们有绝对的评估资质和信誉保障，但是在这些评估机构需要缴纳大量的评估费用。
2、中介公司一般会有免费的评估的服务，但部分小中介会出现评估价和售出价存在几万元的差价，出现公正与公平方面的问题。
3、某些专业的房地产网站会有房源信息，可以通过比较挂牌的房屋价格估算出自己的房价，但同时也会出现信息不全面，滞后性，一些房屋出售了但还没及时更新。
4、报纸也会有房产专刊，告诉大家评估房价方面的内容，但无法定时、定期刊登全部的房源信息。
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