商品房验收注意事项总结?

1、  注意一  收房注意房款约定
　　如果客户与开发商在合同中约定，  在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
    2、注意二  物业费不能乱涨价  　　根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。  　　
    3、  注意三  物业费可以按月交  　　在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次**付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。
　　4、  注意四  缴纳契税签协议  　　根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。  　　开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。  　　对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。  　　    5、注意五  先验房再办理手续  　　目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。  　　
    6、注意六  建议业主集体收楼  　　鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
　　7、注意七  遇配套问题先收房  　　针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
　　8、  注意八  投资买房尽快收房  　　有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。  　　国家商品房交房标准
　　(1)完成工程设计和合同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件;
　　(2)工程质量符合国家安全规定的标准，如符合房屋土建工程验收标准、安装工程验收标准等;
　　(3)符合工程建筑设计和工程建设合同约定的内容;有完整的并经有关部门审核的工程建设技术数据及档案图纸材料;
　　(4)有建筑材料、设备、购配件的质量合格证件资料和试验检验报告;
　　(5)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格或优良等;
　　(6)有工程施工单位签署的工程质量保修书;
　　(7)已办理工程竣工交付使用的有关手续

一）、收房日期和形式　　（二）、需要准备的验收工具（三）、验收过程和具体步骤

购买商品房，首先需要了解开发商的经济实力及资质条件。国家对房地产开发企业有严格资本和资质要求，如注册资本必须在100万以上，没有相应的资质是不能进行房地产开发的，没有实力的开发商有承诺也可能不兑现。自己如果对开发商经济实力和资质不清的，可以工商、建设、房管等部门查询开发商的信用档案信息

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一、什么时候去验房?
一般房产商通知业主入伙时间会比较早，建议不要在第一、二天去收房，因为在那两天同时来收房的人会很多，办各种手续时都会在排班上花很多时间，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细陪同去看房子，最好是第三天或第四天比较好。
正常验收房子时间一般是持续2~3个钟头，建议早晨要赶早，如8时，或下午2时半。
二、验房需要带什么资料?
业主应该根据入住通知书的要求，携带相关资料到售楼部确认身份。这些资料一般包括：入住通知书、买卖合同或预售合同、业主身份证的原件和复印件，家庭成员照片(物业建档客户资料用)。如果委托他人验房，被委托人在持有效身份证明文件的同时，还需出具业主的《授权委托书》。
验收楼房时，不要太着急，开发商要移交的票据、证书、资料一大摞。这些资料一定要妥善放好。
三、验收新房要带什么“装备”?
1.一个塑料洗脸盆———用于验收下水管道
2.一把小榔头———用于验收房子墙体与地面是否空鼓
3.一副卡尺———用于测裂缝的宽度
4.一副5米卷尺———用于测量房子的净高
5.一个万用表———用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通
6.一个计算器———用于计算数据
7.一根水笔———用于签字
8.一把扫帚———用于打扫室内卫生
9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳———时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道
四、在物业管理处该做什么?
首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：
A.房屋的《住宅质量保证书》(可带走)
B.《住宅使用说明书》(可带走)
C.《竣工验收备案表》
D.面积实测表
E.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)(可带走)
如果房产商准备充分，一般10分钟即可查看完资料。
其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为正负3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理)。以双方签订合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30~40分钟。
五、验收房子分哪几步?
看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。
从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得带上工具哦)
1、详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象、五金件是否使用正常、进户门是否保护良好，开关自如。(阳台裂缝危险大)。
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑**，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。推拉窗的拉手很容易坏，特别注意。
2、检查墙地面平整度、是否渗水、是否有裂缝、空鼓。
悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。靠山墙的户型有时因为防水处理不好，下大雨时雨水会浸进来。
如有墙地面空鼓，一定要责成陪同物业人员敲开后重新抹灰修复，否则在装修后出现开裂现像，很多人以为是装修公司的问题，其实是房屋自身隐患。
(以上3项可用小榔头和卡尺)
3、水路情况。检查给水是否正常可以使用，水表及总阀是否完好，是否有渗水的情况。验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水，排水速度是否正常。
打开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，看看水压是否正常，检查天然气是否通气，能否正常使用。
4、电路：用万用表测量各个强弱电是否畅通。配电箱是否使用正常。各处开关是否可以正常控制。可视、对讲系统是否正常。
5、核对买卖合同上注明的设施、设备(如热水器、灶具等)等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
6、测量几个实用数据记下来：
A、  房屋尽空高度尺寸;
B、  、电、气表读数;
C、  马桶坑中心距墙体尺寸;
D、  浴缸长度和宽度、下水位置;
E、  冲淋房尺寸、下水位置;
F、  洗手盆下水是地排式，还是墙排式;
G、  同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧;若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了.

1、看墙壁。
不知道从什么时候开始，看墙壁竟然成为房屋验收的首要问题。其实即使是在20世纪80年代建的房子都没有现在的房子那么弱不禁风。我看过最严重的一栋房子，窗户在雨天发现有渗水现象，一问，才知道整栋楼的所有窗户下面的墙壁都渗水。遇上台风来临之时，更是令人提心吊胆，而更使人惊诧的是，这栋还是一个区的国土局建的，真可怕。所以，验收这个，最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。有一个朋友曾反映过他的家有一个门形的裂缝，后来追问发展商，才知道原来是施工时留下的升降梯运货口，后来封补时，马虎处理以致留后患。
2、验水电。
首先是验一下房屋的水电是否通了。当然，对于一些高级装修来说，多数的水电后期都要更换的了，所以有时候这些内容倒不是关键的了，但如果你不打算更换水电的话，那么这些东西就必须认真验收了。
验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软。当然，这是一种理想的配置,多数土建的电线会差一个等级。
3、验防水。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。
4、验管道
这里所指的管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
还有一种情况，不过就与验收没关了。那就是看看排污管是否有蓄水防臭弯头。按照经验而言，如果排污管没有蓄水防臭弯头，那么整体房屋质量也就得打十二分的精神了。为什么排污管需要这种弯头，因为弯头会蓄水，这样来自下层管道的臭味气味就会被挡在这层之下。而没有弯头的话，洗衣间和厕所的排水口就会散发一种异味。也许会有发展商会认为用防臭地漏就行了，工程的实践证明，防臭地漏远远不能满足实际需要。而正因为这种小地方，往往最能体现建筑商的施工质量的。
5、验地平
其实验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个，很多时候也可以体现发展商的建筑质量。因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法如果你不嫌麻烦，那么方法也是挺简单的。去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右吧，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固
定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。我见过最严重的水平差度达到7厘米的，测量后我还以为我测量错了呢。以上工作是有点烦琐的，如果你有朋友拥有激光扫平仪，这个问题就好解决多了。
6、验层高
如果你的合同有这一个条款。那么你是应该测量一下楼宇的层高的。方法很简单，把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米
左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。这种房屋将使你日后不得不生活在一种压抑的环境里。做矮层高对于发展商来说，是非常有效的一种节约成本的方法的。1)减少总承重，这样基础部分的成本就可以节约一部分。2)虽然在只减了10公分左右，但是总体算起来，成本节约也是很多的，犹其对于成片开发的住宅区。3)在一定的高度中，降低层高可以建设更多的层数。
7、验门窗
这里犹其以验收窗为主。验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。
8、其他项目
事实上，除了上述的项目外，其他的验收，都需要有比较专业的知识才行的。你不妨带一个熟悉工程的朋友去验收房屋，这也是唯一可能的东西了。除此之外，你只能是依靠质检部分的认真了。