房屋租赁合同纠纷答辩状怎么拟?

民事答辩状
    答辩人张  莉，女  ，1980年8月8日生，汉族，住××××室。
    被答辩人石妍，女，1979年9月8日生，汉族，住××××室。
    答辩人收到（2012）海民初字第147*号应诉通知书和起诉状副本，现提出如下答辩意见，供法庭参考采信。
    答辩请求：
    １、恳请依法驳回被答辩人的诉讼请求。
    ２、本案诉讼费由被答辩人承担。
    事实和理由：
一、答辩人与被答辩人签订房屋租赁合同情况
1、2012年6月20日，双方自愿签订了房屋租赁合同，该租赁合同有以下这样5条约定。
2、被答辩人租住面积92平方二室二厅的*海大道锦泰大厦1—1606室，租赁期限从2012年6月20日起至2013年6月19日止。
3、月租金为人民币1600元，付款方式为季付，即第一季度支付4800元，以后每次付款应提前15日付清下季度租金。
4、合同签订之日，被答辩人交付押金3000元，合同期满后房屋及室内家具电器无损坏且付清所有一切费用并按期迁出无纠纷时，答辩人将押金全额无息退还给被答辩人。
5、被答辩人有下列情形之一的，答辩人有权不退还押金，收回房屋：二是，利用该房屋进行违法等一切活动，损害公共利益的；三是，拖欠租金，没有按合同约定交纳租金的。
6、甲乙双方确认均已清楚了本合同条款的内容及含义，并自愿接受本合同条款的约束。
7、从上述条款可以看出，该合同是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”
    二、被答辩人违约和违法情况
8、被答辩人擅自解除租赁合同属于违约和违法行为。该租赁合同的终止期限为2013年6月19日，而被答辩人2012年8月25日提出解除该租赁合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。
9、被答辩人解除租赁合同违反了诚实信用原则。被答辩人提出解除租赁合同的理由是，母亲住院，需要回家处理，必须马上回去，加之“资本运作”做不下去了，房子也租不起了。但是，被答辩人及其老公和1岁左右的孩子现在又都回来了，而且在铜鼓新村重新租的房子，证明被答辩人违反了《中华人民共和国合同法》第六条关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。
10、被答辩人编造谎言欺骗法庭。还是2012年8月25日，被答辩人请求答辩人帮忙转租该租赁房屋，并主动把原租赁合同、房屋钥匙、银行账号交给答辩人，答辩人确曾承诺“只要房屋能够转租出去，押金可以退还”，但被答辩人却欺骗法庭，胡说答辩人口头承诺无论转租与否“过几天退还押金”，还谎称答辩人主动“收回”钥匙与银行账号、租赁合同，这些都是无中生有。租赁合同也是被答辩人为了起诉于9月20日主动索回的。答辩人退还押金的前提是：房屋转租出去，现在房屋经过努力未能转租出去，自然不应当兑现退还押金的承诺。
11、被答辩人要求退还押金不符合双方合同约定。按照租赁合同约定，退还押金必须同时具备的条件，一是“合同期满后”；二是“房屋及室内家具电器无损坏”；三是“付清所有一切费用”；四是“按期迁出无纠纷”。现在这些条件都没有具备，合同还在履行期限之内，答辩人没有退还押金的义务。
  12、答辩人不退还押金并收回房屋符合双方合同约定。双方合同约定：被答辩人有下列情形之一的，答辩人有权不退还押金，收回房屋：二是，利用该房屋进行违法等一切活动，损害公共利益的；三是，拖欠租金，没有按合同约定交纳租金的。被答辩人租赁该房屋目的是所谓“资本运作”，答辩人最近经咨询才知道，被答辩人实际就是搞传销，属于是应用该房屋进行违法活动，损害公共利益，答辩人理应不退还押金，收回房屋。合同还约定：“以后每次付款应提前15日付清下季度租金”，被答辩人依约应当于2012年9月5日前支付第二季度的租金4800元，被答辩人至今没有支付，违反了合同约定，答辩人不退还押金、收回房屋，是符合双方合同约定的。
  13、  答辩人保留另行起诉追讨合同履行后应当获得的利益损失的权利。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于被答辩人明确表示解除租赁合同，就应当依法承担违约责任。由于被答辩人没有支付第二季度租金，给答辩人造成未来的这9个月14400元的租金损失，答辩人保留另行起诉追讨合同履行后应当获得的利益损失的权利。
  为了维护答辩人的合法权益，请求人民法院依法作出公正判决，支持答辩人的答辩请求。
    此致
*海市海城区人民法院
    附：证据清单
  
                          具状人：
                          2012年10月14日

一、答辩人不存在任何违约行为，尤其关于本案争议焦点的答辩人作出关于房屋租赁期限的保证已经由被答辩人与物业产权人签订的租赁合同确认，答辩人依法不承担任何违约责任。
  
1、答辩人是物业管理人，不是物业产权人，答辩人与被答辩人约定物业租赁期限的行为超越了答辩人权限，属于无权处分。
答辩人作为物业管理公司，仅仅能够依据其与业主的委托合同，行驶物业管理义务。对于租赁期限唯一的依据是出租人福山支行和承租人即本案被答辩人依据租赁合同约定的事项。答辩人从法律上没有任何权利作出租赁期限的保证，而且，答辩人与被答辩人签订物业管理合同的依据就是福山支行与被答辩人签订的委托管理合同，答辩人没有如此权限作出保证更是承租人明知的。在物业管理合同中作出“甲方接受福山支行委托，无论乙方租赁的证券大厦如何易主，甲方保证乙方租用时间为贰年半以上”关于租赁期限的约定或保证是无权处分的行为！
  
2、从本案当事人之间的关系和合同履行的实际情况来看，答辩人超越权限作出房屋租赁期限的保证具有事实上的依据，被答辩人与房屋产权人已经以合法有效地房屋租赁合同予以确认。
实业与福山支行的委托管理合同在2010年底即届满，而后，福山支行与太平人寿签订的租赁合同和实业与太平人寿签订的物业合同约定的时间均至2012年，大自然实业与太平人寿签订的物业合同更是要经过福山支行的“审批备案”，所以，不管是福山支行自身，还是福山支行对大自然实业关于租赁期限的保证，都从事实上确定了承租人可以依据租赁合同租至2012年（超过了大自然实业保证的两年半）。太平人寿享有租赁期限的利益依据的不是大自然实业的“保证”，而是福山支行的直接认可即租赁合同的约定，综上，大自然实业作出保证不仅仅是产权人的意愿，更是有事实上的依据的。
  
二、买卖不破租赁，房屋所有权转让后，本案第三被告作为物业产权人是租赁合同关系的合同主体，被答辩人与第三被告关于提前解除租赁合同的纠纷，无论是第三被告解除租赁合同还是被答辩人放弃承租权，是答辩人无法预见、无法避免、无法克服的，根本与答辩人无关。
  
1、买卖不破租赁！根据《合同法》第229条、《城市房屋租赁管理办法》第11条、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条之规定，出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。
  
2、当前的问题是，对于提前解除租赁合同的责任最终应当由哪个被告承担。因为，根据福山支行与太平人寿订立的租赁合同关于租赁期限的约定毫无疑问是有效的，应当得到当事人的遵守。虽然，福山支行已经将物业转让，但是受让人李梅应当保证租赁合同的履行，现在，李梅要提前解除租赁合同，那么应当由李梅承担法律后果，福山支行对此都无法承担责任，更何况是大自然实业。在本案中，被答辩人可以通过积极的手段继续租赁该物业，其搬离行为更是放弃承租权对自身权利的处分，无权要求他人承担责任。所以被答辩人所谓的租赁合同提前解除的责任应当由其自己承担或第三被告承担，根本与答辩人无关。
  
三、被答辩人的具体诉请没有法律或合同依据，依法应当予以核减。
  
1、关于装修损失189216.54元：
根据最高院关于审理房屋租赁合同司法解释第十三条之规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”根据被答辩人与产权人签订的房屋租赁合同第三条第一款之约定，被答辩人装修方案必须获得产权人书面认可，而本案中被答辩人未提供装修方案已经由产权人书面认可之证明，其主张的装修损失不予支持。
  
2、关于搬迁费7400元：
搬迁是必然发生的费用，不属于损失。且被答辩人提交的发票无法证明确属本案物业搬迁发生的费用。
  
3、关于租金24570元：
被答辩人实际使用物业依法应当支付租金，不存在返还的问题，至于被答辩人主动搬离物业，属于其自身处分承租权，依法应予驳回。

房屋租赁答辩状
，在被告当初告知原告需要500平方米来经营的情况来看，原告应该清楚理解被告需要的是500个平方的使用面积，原告当初很爽快的告知被告租给被告的房屋有500平方米。
4、退一万步讲，就算原告给被告的是按建筑面积算500个平方米，从被告调查到的商品房买卖说明上可以看出，作为现在的房屋所有人的秦山核电公司当初买下来的时候建筑面积写的清清楚楚814.32平方米，而从原告提供的图纸上也可以清楚看出，被告所租用的房屋远小于整套房屋的一半，故其实际所租房屋至少少于400平方米建筑面积。何来给了被告500平方米面积一说。
5、被告在租下房屋在买台球桌时发现面积远少于500平方米之后跟原告多次交涉，要求确定面积并按实际面积进行结算或者由原告补足补足部分面积，但被告一会以没问题，很快就弄好，一会以得向领导请示等理由搪塞，被告在付了1年多时间的租金后，由于原告迟迟不愿确定面积等事宜，从2009年10月开始停止支付租金，要求原告确认面积后再协商处理。但直到今天原告也没跟被告确定面积。并且在被告不断交涉下竟反而单方面提起诉讼。
6、根据法律规定，答辩人有权不支付2009年10月至今的租金、违约金。根据《合同法》第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的约定，答辩人可依法行使先履行抗辩权，在原告履行该义务前不支付租金及违约金。在原、被告确定实际面积并据此进行计算清楚该付的租金后被告该支付法定租金就支付多少租金。
另外，值得一提的是，关于该违约金的约定明显过高，根据法律规定，该约定无效。