工业用地成本和开发商用地成本有什么区别?

商业用地土地使用权一般40-50年，住宅用地土地使用权一般70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的.要想把你的一套房屋改变土地使用性质是不能的.按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准

土地取得成本就是开发商通过招、拍、挂等方式取得土地的价格，比如120万/亩。土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为下列3种：  
  1．通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。  
  2．通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。  
  3．通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费(如交易手续费、契税)等。  
土地开发成本－－指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。  
1、土地征用及拆迁费  新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。  
2、土地购置费  双方在土地交易中发生的价款。
3、出让金  国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。
4、七通一平费  指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。
①  场地平整  
②  勘察设计  
③  临时设施  
④  桩基工程  
⑤  土建安装  
⑥  管理费  七通一平费用单独施工、计算时计入。
⑦  利息  七通一平费用单独施工、计算时计入。
5、耕地占用税
6、耕地开垦费
7、征地管理费  指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。  
8、占耕地教育附加费
9、新增建设用地有偿使用费
10、南水北调费
11、新菜田开发基金
12、出让金业务费
13、契税
14、利息  目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。
二、建筑及安装工程费  
1、建筑及安装工程费  指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括：
①  人工费  直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。  
②  材料费  工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本，以及周转材料的摊销费。  
③  机械使用费  工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。  
④  施工管理费  为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括：
-  工作人员工资
-  工资附加费
-  办公费
-  差旅费
-  检验试验费  
⑤  设备购置及安装费  包括各种设备的购置及安装费。
-  供热及换热站
-  供电设备、安装（外接及配电室、配电箱费用）
-  电梯
2、小区内公共服务及建设费  指按规划要求兴建
①  中小学校、幼儿园
②  健身设施或用房
③  医院
④  派出所
⑤  环境卫生用房
⑥  物业管理用房（保安监控室）
⑦  居委会
⑧  商店
⑨  停车场（洗车场）
⑩  其他服务设施

商业用地的税收，比工业用地多。一般的商业用地大概在城区以内，受的限制性的条令更多些，需要打点的人也多些，具体的要看你开发用地是用来干嘛的。

1.商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。  住宅用地就是土地用途为住宅建设，出让的使用年限为70年。
2.工业用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。