海外地产投资方法是什么?

近几年，中国人海外投资地产十分红火，温哥华、多伦多、伦敦、纽约、新加坡等地区都成为中国买家的热门区域，有数据就显示，中国买家占当地境外投资者的比例甚至达到了四成。不少跨国房产中介也都宣称海外买房不限贷、永久产权、自由买卖，然而投资海外房产，真的就是一本万利吗？我们记者在上海就采访了几位投资者，下面我们就来看看他们的海外“炒房”故事。
　　近日上海举行的一个海外地产展示会上，记者见到了这位在澳大利亚悉尼已经有3套房的张先生，他每年都要参加好几次海外地产展示会。
　　投资客  张先生告诉记者，他首付很低，而且可以贷款最多可以贷到90%左右，这样的话我可以用很少的钱  我就可以先把这套房子把它拿下。
　　而李小姐可以算得上是一个地地道道的海外房产投资客，她选择的城市布里斯班也是中国买家比较热衷的城市之一。
　　布里斯班投资客  李小姐告诉记者，也就是我当时旅游去的第一个地方，我是在布里斯班买的，后来是去年的时候，有买过，买过第二套。
　　有个统计，现在目前在温哥华、布里斯班，还有伦敦这三个城市，中国的买家，他们在当地叫做海外的买家，占的是20%-40%，而且是成为最大的海外买家。
　　虽然近年来海外地产掀起一股投资热，然而海外投资购房真的是一本万利的买卖吗？吴女士一直非常关注海外地产项目，她告诉记者，目前很多海外项目价格都非常低廉，看上去极具诱惑力，像她近日关注的法国的一个村庄项目，整个村庄连同19座建筑物，包括泳池、马厩、网球场打包甩卖，以27.5万英镑，约合271万人民币的低价出售。不过吴女士却迟迟不敢出手，她告诉记者，周围很多朋友海外地产投资都失败了，而且还饱受养房和高额的税收的压力，想卖还找不到买家。
　　吴女士告诉记者，它有好多税收也厉害的  你投资你要去脱手的话，也会是一个蛮大的问题，因为他们那边人少，人不多，你房子再好，你没有人买你也是很麻烦的，有的人是说我不卖我就租，实际上租也是很困难的，并不是那么很简单的，然后你这个租金你要去收的话，有时候也是蛮罗嗦的，蛮麻烦的一件事。
　　业内人士提示海外地产虽然看上去很美，但境外投资所存在的政治、政策、市场、汇率等风险必须正视。按照美国相关规定，每年要缴纳房屋价值1%到2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%到10%作为管理费。一套20万美元的房子每年仅房产税就需要缴纳2400美元左右。
　　新加坡房ERA新一代不动产公司总裁  蔡奇告诉记者，你的税会比本地人高了一些，这些都是你必须要了解的。
　　上海财经大学公共经济与管理学院  教授  胡怡建告诉记者，有的城市在衰退过程当中，可能是因为人员流动性很大，分散掉了，流走了，所以居住人口减少，需求会减少，那么这样的话它的房价会下降，比如说在经济萧条的时候，底特律的汽车城，汽车产业都没有了，所以繁荣的汽车城市变成鬼城了，那么你说在鬼城的情况下房价还能保值增值吗？不可能的事情。

在房价较高而且新就业人口大量涌入的城市，从回报上看，在一定时期内，小户型住宅>普通住宅>豪宅。商铺、写字楼租金高于住宅；住宅升值幅度大于商业项目。
  投资回报从项目档次上看，高端住宅>普通住宅>经济适用房>大户型>普通户型>小户型。
  从全国城市来看，一线城市回报大于二线城市，二线城市回报大于三线城市。例如，北京的回报率就比大连的回报率大很多。
  从城市区位上看，中心区域>次中心区域>普通地段>边缘区域。
  从地带上来看，能买沿海不买中部，能买中部不买西部。
  从城市产业结构来看，商贸型城市>综合型城市>交通物流中心城市>旅游型城市>工业型城市>农业型城市。
  、从人口密度上看，拥堵区域>次拥堵区域>正常区域>稀疏区域。

一、投资型购房：
如果是为了进一步拓展自己的投资渠道，那么做购置海外房产时就应该做一个清晰的核算，不同的国家有不同的政策，在海外市场，买房并不是一个一次性的支出，后续费用和政策就要了解清楚了。比如，装修费用、税费是一次性缴纳还是每年缴纳？租赁回报如何？如何管理物业？租房所得收益又该如何上税？
这些都应该了解周全。除此之外该房产所处地区的不动产价格趋势如何？如果要出手又会产生哪些费用？受什么样的政策约束？也应该考虑到的。
二、教育型购房：
投资教育型房产是中国人的传统，也是最近几年热门的投资项目，国外一些好的学校周边的房产价格也是很高，而且近年来上涨幅度相对较大。因为多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的首要因素，另外，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。但切勿盲目迷信所谓的学区房投资，投资于学区房和在学区内上学有着本质的区别。