房地产合作开发有什么模式?

房地产合作开发的主要模式
　　(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：
　　a土地协议折价入股方式构成合作投资比;
　　b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
　　(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：
　　a合作开发涉及一个项目;
　　b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目;
　　c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
　　(3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
　　4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
　　5、房地产项目转让的模式：
　　(1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目;
　　(2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
　　a权益在合作各方内部转让;
　　b权益转让给合作各方以外第三人。
　　6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，

1、联合开发的管理模式和出资规模，比例及出资形式；
2、不同企业文化间矛盾和管理的权责划分
3、完备的开发计划（开发期间再改，相对独资比较麻烦）
4、联合开发出现问题时的应急措施，毕竟和结婚一样，也有离婚的可能；联合开发最可怕的就是大难临头各自飞。
5、良好的开发心态（信任、公开、诚信、互助）和充足的资金储备。
6、各类法律手续完备
其他的问题和独资开发的比较类似
　　房地产合作开发的主要模式
　　(1)法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。主要包括以下两种模式：
　　a土地协议折价入股方式构成合作投资比;
　　b土地评估作价入股方式构成合资投资比例。
　　(2)合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。包括：
　　a合作开发涉及一个项目;
　　b合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目;
　　c合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。
　　(3)合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发
　　4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。
　　5、房地产项目转让的模式：
　　(1)以项目公司股权并购(兼并或收购)方式转让房地产开发项目;
　　(2)以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：
　　a权益在合作各方内部转让;
　　b权益转让给合作各方以外第三人。
　　6、合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人(股东或权益人)或者项目功能、用途等变更手续，均系要式的须经批准的行为，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。

目前，土地合作开发模式大体有以下几类，第一种风险最低：
1、拥有土地使用权的当事人提供土地使用权（土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例），另一方是具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术，以双方名义共同开发，然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，在内容和形式上都符合合伙经营的特点，对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险，合作参与各方以分利、方式、土地补偿等方式获得利润汇报，对外双方共同互负连带责任。
2、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人投入资金或技术，以土地使用权人的名义进行开发，待房屋建成后，依约定将房屋及其占用范围内的土地使用权以转让方式转让给投资方。这是一种以合作开发为名，吸收开发资金分享利益的合同，享有土地使用权的开发方负责开发经营的运作并承担经营风险，合作方只投入资金或技术，但不加名合作，也不参加经营及承担风险，只是享受固定的利润分成或获取固定的房屋作为投资回报，这是名为合作建房，实为借贷的合同，由于项目是以土地使用权人的名义进行开发，所以其中风险主要由提供土地使用权一方承担。
3、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方是具有房地产开发资质的房地产开发商投入资金和技术并以其名义进行开发建设，项目完成后，开发商依合同约定的分配比例将房屋所有权及土地使用权转移给出地一方；这是一种双方合作，单方负责开发经营的合同，实质上具有名为合作开发，实为转让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商一方承担。
4、已拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方当事人提供资金双方共同组成一个房地产开发项目公司，并以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定比例分配建成后的房屋或者将建成房屋出售后，按比例分配所得收益，这种合作开发的项目公司，类似法人型的联营体，项目公司依批准的经营范围活动并以其名义承担经营风险，完成项目公司使命后即告终止，对合作双方化解风险极为有利。由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的当事人在提供土地使用权，必须办理相应土地出让过户手续。
5、已拥有土地使用权的当事人（往往不具备开发资质，或开发资质等级不足），以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，挂靠方负责开发经营所需资金，被挂靠方为房地产开发公司，负责办理合作项目的立项、批地、报建、签订销售合同，办理房地产权证，同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润；这种合作方式逃避了房地产开发的行政管理，降低了成本，其实质是房地产开发企业以合作开发为名出租房地产资质证书以获取利益，一旦发生法律纠纷，合作方诉诸法院时，相关合同往往裁定无效。