4月二手楼市开始“退烧” 学区房仍是买家关注重点

在刚刚过去的4月，广州二手房市场交投活跃度开始下降，据“阳光家缘”公布数据显示，4月广州二手房网签成交量为8146宗，比3月下降26.8%，不过，同比去年4月仍上升90.9%，是今年以来二手房市场网签成交量第二高的月份。市场交投依然较为活跃。

4月二手楼市开始“退烧” 学区房仍是买家关注重点

　　部分热门楼盘价格较一年前升两三成
　　来自合富置业统计显示，4月广州市中心标志性楼盘、学位房等热门楼盘，二手楼价继续走高，部分楼盘的二手成交均价与一年前相比，甚至出现超过30%的涨幅。其中，名校效应相当强劲的东风东板块，锦城花园、东风广场等楼盘甚至出现二手成交单价创新高的现象，楼价直逼相距不远的珠江新城。
　　以锦城花园为例，4月出现二手成交单价超过6万元/m2的成交个案，而东风广场二手均价也突破了5万元/m2大关。合富置业锦城二分行主管夏银玲表示，目前锦城花园、东风广场的业主惜售心态非常强，放盘相当稀缺，价格接受度较高的买家，多是看房不久的新客，而旧客之前看过不少房源，会比较价格。夏银玲指出，目前锦城花园A区在售房源中，仍有个别放盘单价超6万元/m2，而B区单位面积稍大，业主放盘价相对低一些，单价4.5万~5万元/m2左右，而东风广场目前均价已升至5.1万~5.2万元/m2。相对来说，东风广场单位户型较多样化，总面积相对较小，总价也稍低一些。区域内其他热门的楼盘，如君汇世家和润粤大厦等，二手均价分别为4.5万~5.2万元/m2和3.8万~4万元/m2。此外，天河北、珠江新城等板块综合素质高的楼盘，楼价涨幅相对较明显。合富置业成交数据显示，芳草园、协和新世界等天河北高质素楼盘，4月二手成交均价均突破4万元/m2大关。其中，协和新世界4月二手成交均价与去年同期相比上升了33.9%。
　　在外围区域以及市政发展潜力区域的楼盘，二手均价亦出现补涨。据合富置业成交数据统计，番禺的金山谷、海珠的世港国际公寓，4月二手成交均价同比出现26.9%和26.3%的涨幅，尤其是在番禺一手市场中小户型房源供应较少、价格较高的市况下，市场对中小户型放盘较多的二手楼盘关注热度明显提升，导致供求两旺，拉动均价走高。
　　学区房仍是买家关注重点
　　中原地产相关人士就指出，由于4月各区小学公布新一年招生信息，部分学校对口学位房有所调整，导致买家对物业需求热度有所影响；同时也促使家长族加快入手学位房计划。中原地产数据显示，4月学位房成交占比为7.87%，较3月上涨1.28%，目前全市学位房成交均价为33399元/m2，较全市成交均价高28.6%。同时，学位房家长族普遍青睐越秀区学位房，占比达48.57%，其次是天河区的40%，其他区域占比较少，这是由于越秀和天河优质小学较多，各方面配套资源相对完善，吸引家长族前来购房。
　　4月公布招生地段中有微调，对楼价影响也较大。如在天河体育中心板块的华晨大厦原属华成小学地段，但今年华成小学已成省一级华阳小学的一个校区，促使这一板块的物业在4月成交量翻番，而业主也普遍提高报价20%左右。如一套50平方米的物业，之前成交为115万元，在4月成交价为130万元，上涨13%。合富置业有关人士就告诉记者，天河北标志性楼盘天誉花园由于今年纳入了华阳小学华成校区招生范围内，买家关注度有所提升，与去年同期二手成交均价出现22.3%的涨幅。
　　番禺再现一二手价格倒挂
　　4月番禺区中原二手住宅成交均价为20885元/m2，价格较3月上涨19.34%，“阳光家缘”中介网签成交量较2016年3月下降26.73%。中原地产相关人士表示，这是因为华南板块的一些高价盘成交，如雅居乐剑桥郡、星河湾、海怡半岛和锦绣香江等，结构性拉升了成交均价。
　　4月省政府去库存的文件中显示，番禺目前库存量为447万平方米，是所有区域中库存量最高的区域，压力也是最大的，部分板块的楼盘甚至存在一、二手价格倒挂现象，如亚运城二手房均价为12588元/m2，高于4月一手网签均价，主要原因在于亚运城天誉主推30多层的高层，对于客户来说二手房选择更多，因此价格出现倒挂；雅居乐剑桥郡也出现倒挂，主要是剑桥郡目前推出200~500平方米的大户型，因此总价高，但单价相对二手则较低。中原地产研究部客户研究主任熊小洪表示，一、二手价格倒挂并不是普遍现象，而是取决于一手库存量、一、二手产品的品质对比以及客户的需求量等。
　　预计5月二手楼市保持平稳
　　合富置业人士表示，经过交投相当火爆的3月以及成交热度轻微下降的4月，预计5月广州二手楼市交投将保持平稳。在价格方面，经过3、4月频现的业主涨价、反价潮，大多数热门板块业主反价幅度已达5%~10%，如天河公园板块热门楼盘，总价400万元的二手房，业主反价约10万~20万元，而老城区陈家祠板块附近的电梯楼两房，业主反价约8万~10万元。对于放盘价虚高或短时间内涨价幅度太大的房源，大部分买家的购房预算增长未能赶上业主涨价的速度，很可能会促使买家降低置业需求或转而另觅其他符合价格预算的房源。对于之前已出售旧居筹集换房资金的“卖一买一”改善型买家，由于担心楼价上涨令手头资金实际购买力“缩水”，在楼价继续上涨的预期下，在5月入市积极性或进一步提高。
　　某地产有关人士认为，4月二手成交量虽然没有3月高，但成交量已超过2015年最高的12月，而5月是购房旺季，预计成交会在4月成交基础上平稳波动。熊小洪表示，4月新增客户有所减少，在一定程度上影响成交量，另外，“五一”一手推新货分流部分二手客户，但二手房多集中在市中心，有完善配套和成熟居住氛围，如东风东、珠江新城、后天河北等板块，不少客户依然会选择这些板块的二手房；近郊板块若一、二手价差不大，部分客户会在“五一”期间进行对比后逐渐回流二手市场；从成交价格看，目前市场成交量维持高位稳定态势，最新一周上调报价的业主占比为53%，说明近期二手价格会呈持续走高态势。