双重因素影响下 房价或将出现一轮下跌(全文)
在一线城市楼市回暖，房价重新出现上涨的时候,又在政府逐渐放松对楼市的管控甚至是干脆取消的情况下，再提房价要下跌的预测，显然多少显得有些不应景。
更何况在股灾发生之后，人们纷纷把钱拿出来重新扔到楼市上，楼市也似乎将迎来一段时期的停滞后新的春天，大家不仅不愿见到，打心眼里也不相信房价会跌。
事实上确实如此，笔者认为房价未来势必会出现一轮下跌，这主要由两个原因所决定：一是人民币贬值的预期；二是实体经济的持续萎靡。
第二个原因，高房价对实体经济的影响有多大自不用多提。虽然房地产经济看似繁荣了一大片人，但是其却是不可持续发展的。因为高房价必然会推高地价，而地价高了后会带来全行业的成本上升。不论什么产业都离不开土地，不用说需要大量土地资源的工厂，就是小到一个店铺，如今也需要面对高额的租金。
这种情况下，国内的商业地产出现了普遍性下滑，很多商场盖好好空置至今，北京多个曾经立志成为地标的商业建筑纷纷变成了鬼楼。网购倒是兴起了，但是这不能改变网购经营者也需要解决居住的根本需求，因此全行业在高成本压力下陷入了萎靡。更重要的一点是，本该成为消费主力的中产阶层年轻人们，却在高房价的压力下透支了过多的消费能力，压抑了购买力，致使国内出现了消费下降和生产过剩的经济危机局面。而要根本上改变这种产能过剩，以及重新激活实体经济和中小商业，房价必须下降。即便中央再三强调要稳定经济，但客观事实却是要救活实体经济，房价必须要压制下去，这是一个长痛与短疼的取舍问题，因此未来要实施的房产税很可能极其严格。
再绕回来说第一个原因,人民币贬值的问题。通常来说,货币贬值会带来资本外流,资本外流又会导致大宗商品,特别是房产的抛售,而这又会在一个国家央行外汇储备无法支付外逃资本的情况下进一步加剧贬值。对于中国来说,巨大的货币贬值预期带来了资本的持续外流,以至于都成为了大家心照不宣的大事,虽然官方没有明确多说什么,但每次开会几乎都会提及,末了还要说一句是正常调整,对汇率没有影响。
不论与资本外流是否有关系,人民币的汇率确确实实的是跌了,由此也带来了更大一轮的资本外流。在这种情况下,房地产应该是首当其冲受到影响的。但是实际上却并没有发生房地产的崩盘现象。对此笔者认为一是与政府的控制有关,官方不愿房地产出现暴跌,从而导致市场混乱;二是汇率的变动尚未到位,业界普遍认为人民币未来兑美元可能会到7左右,现在还离得远;三是中国的房地产市场并不是一个开放市场,不仅买入需要繁琐的手续以及身份证明文件,就连卖出也需要颇费功夫,而且要缴纳不菲的税费。所以,人民币贬值最终影响到房地产上时有两个条件,时间和比例。时间要长,起码得有一年的缓冲;比例要大,起码也得到6.5至6.8左右。换句话说,明年第二季度很有可能将是房价出现下跌的节点。
最近有些人又跃跃欲试准备买房了,笔者并不赞成。因为当大多数人去做一件事的时候,风险就降临了。更何况目前房地产的情况时一线微涨、二线稳定、三线下跌,三线城市的房价很大程度上是制造业的晴雨表,如此来看中国经济的颓势并未扭转。所以相对炒房来说,没准当前炒股倒是一个不错的选择。
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