金融业正洗劫房地产 房价只有更高没有高?

最近一二线城市土地市场高烧不退、地王频出，某地产研究中心数据显示，今年以来全国已经诞生超118个地王。但大家发现，这一轮抢地中，一群以前逡巡在外围的金融“野蛮人”却一下子冲了进来。上周刚洗劫了杭州土地市场的“信达”昨日又在上海拿地，平安、安邦等金融大鳄纷纷出来搅局买地。

金融业正洗劫房地产 房价只有更高没有最高?

　　相反，以往凶猛的国企、敏锐的民营和外资巨头，似乎都不再那么“有面子”：前有大哥万科拿下地王后“反悔”，后有绿城忧心忡忡、凯德“无法预料宁愿不碰”...中小房企咱们更别说了，很多连门都进不来。
　　圈内人很生气啊！
　　有人说，我们有专业，你们有什么？
　　野蛮人说：我们有钱。
　　有人说，我们有经验，你们有什么？
　　野蛮人说：我们有钱。
　　有人说，我们有情怀，你们有什么？
　　野蛮人说：我们有钱...
　　很多人在感叹“地产界已经容不下英雄！”但金融资本时代，“有钱”确实有些了不起。
　　做实业的企业没钱拿地，玩资本的房企凭借资金优势扩大房地产市场的份额，玩资本的企业将做实业的企业驱逐出局，成为地王争夺战的获胜方。
　　但这免不了会蔓延开一股浓郁的担忧：当劣币驱逐了良币，房地产将怎样？
　　房地产遭遇“劣币逐良币”？
　　“凭什么说我们是‘劣币’，他们是‘良币’？！”言论一出一定有人反对的。
　　不讨论这个说法是否正确，我们先拿信达在上海拿的地来说：
　　昨天上海宝山顾村成交的一块需要自持40年的宅地，溢价超306%，保守估算开发成本超8万元/平，远超附近同类房源的价格。
　　操盘压力不言而喻，房企基本都不敢碰，所以最后拿下的是信达，这个由建设银行剥离出来的不良资产管理公司。
　　有人说它的方式，是用这块地抬升去年拍下的新江湾地王的估值。确实，在房地产玩资本很大程度上就是玩估值，先把之前的地赚回来，再一块块来嘛...
　　但网上也有段子说：“信达不单在处置不良资产方面有着非常资深的经验，而且在创造不良资产方面，也有特别独到的手法。”
　　放在资本运作角度上述方式是可行的，但放在资产增值以及实际的项目开发、产品打造等各方面，这种玩法都是危险的。
　　“‘不专业+不纯洁+大量创造不良资产’，这难道不是劣币？”有邦粉就这样问邦爷。
　　邦爷仍然不置可否。但“建筑师五哥”发话了：”外地的开发商朋友都是这样感叹,上海就是地贵,这房子建的还不如我们！”
　　他告诉邦爷，10几年前，社区景观不好，房子不值钱。至少那时候策划营销，还有多元化的观点，还想给居住者造一个生活梦、一个居住梦。
　　今天设计师一般是，完全不考虑设计的各种合理性问题，先来一轮总图的排布。所有策划营销建议，总结起来就是两条，户型总面积要小、户型赠送率要大。
　　结果是什么呢...这个行业基本就消失了。当你完全依附于资本，正是资本要抛弃你的开始。
　　的确，从老牌的实力房企、专业的港资和外资企业被“地王热”拒之门外，到整个房地产变得依赖资本、缺乏思考、没有精品，甚至连留得下来的好产品都没有...
　　对此，有业内人士认为，房地产特别是土地市场，渐渐有“劣币逐良币”的势头，一些对产品有研究的老牌房企因为资金压力以及稳健的运营策略与一二线土地市场渐行渐远，而楼市分化下的三四线城市库存高企，不过多介入，最终或出现“青黄不接”的局面。
　　但有人也不这么看...
　　高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，“资本玩家”在土地市场的亮眼表现只是表面现象，一些具备实力的老牌房企获取土地的方式更加多元、成本也更低，例如现在有大量的集体用地、旧改厂房用地入市，有些地块但并没有参与公开招拍挂。老牌实力房企由于对于房地产市场更加谨慎，并不代表未来会被淘汰出局。
　　国泰君安分析师刘斐凡也认为，目前房地产开发商的土地储备能够支撑未来3－5年的发展，过往发展较好的房企，对土地市场的态度比较谨慎。
　　但终究，地价被推高，并没大多好处。高价地需要房企提供大量的资金，房企转而大量融资、发行债券，导致房企负债的提高。这些因素或将牵制近期房地产业增长，成为房地产可持续发展的阻碍。
　　30日，国际评级机构标准普尔发布中国房地产业观察报告就称，尽管房地产市场强劲复苏，但开发商的财务状况并未改善。那些冲进下一个投资周期的开发商，大举扩张土地储备，而利率下降或不足以抵消地产商债台高筑，信用状况恶化最为严重。
　　标普已下调中国房地产公司评级，理由是这些公司依赖短期债务，在二三线城市由于住宅供应过剩而面临利润率压力，此外还要面对为土地储备支付高价的风险。
　　强化资金实力是共鸣
　　但不得不注意，无论是良币还是劣币，想被不“被驱逐”，当下只能强化资金实力作为保障。
　　凯德集团中国区首席执行官罗臻毓就告诉邦爷，目前是真的房地产时代。房地产快速增长期已经过去，过去高价拿地后通过囤地就能获利的年代也已经过去，单纯的资本运作能否让企业在拿地成本高企，竞争日渐激烈的市场上获得盈利未可知。
　　“拿地成本翻倍，未来房价翻番才能盈利，预料不到，凯德不会碰。”罗臻毓说，凯德的玩法，则是丰富拿项目的渠道，并希望能在中国操作一些房地产金融产品。
　　据邦地产了解，为解决资金问题，房地产金融、资产证券化成为房地产开发商努力转型的方向，保利、万科、世茂等房企均进行房地产资产证券化的转型，增强资金能力、运营能力等。
　　另外，今年以来受降准降息、减费让利等因素影响，境内银行贷款平均利率延续下行趋势，境内融资成本降低低，没能充分打开境内融资渠道的房企在资金成本上处于劣势。
　　凯德集团总裁兼首席执行官林明彦表示，凯德在国内要继续发展，肯定需要在国内有一个好的融资平台。
　　“对投资性物业而言，任何一次开发，需要占用相当大的资金量，不能做大规模就需要引入其他合作伙伴，要实现资产的证券化。”林明彦表示。
　　刘斐凡认为房地产行业正在急速转型，不仅卖房子，也在提供物业服务，资产证券化也将持续推出，资产证券化可以解决房企的融资问题，实现轻资产化，缓解资金资金压力，有更多的资金投入到新的投资中，解决投资物业的资金沉淀问题。
　　陈厚桥表示房地产金融以及资产证券化是未来房地产的标配，没有创新融资渠道的房企将失去发展的一大优势。
　　房地产资深评论人黄立冲则提醒，在中国，租金普遍低于利息成本，价格泡沫大，经济实体无法承受足够的租金成本，租金回报率低，长期持有运营的现金流为负，不能支付利息成本，房地产资产证券化很困难。