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看懂四种平面图示 买房不上当

查看: 4993| 评论: 406 |2024-03-27

图示 四种 上当 看懂 买房
摘要:买屋时通常会看到几种房屋平面图,该如何破解这些图像在消费前的错误引导?或是要求看什么样的图才有法律效益与保障?不只屋内,连公共部分的使用权该如何清楚从图像中看懂?《》帮购屋族整理出种平面图式,让你确保购屋权益不吃亏。

  

  1格局图多为经纪人手绘,具有相对位置之参考价值


  于各大房产的网站上所看到的格局图,大多是由经纪人员到房屋现场自行绘制,并无法律效益,有的甚至窗户忘记画,或看不出是采光窗或落地窗,不容易抓出现场的采光通风,他们所提供的图像都很容易辨识,像是门、拉门、窗、楼梯间等,比较适合用来作为房间配置动线,或是简易风水考量的参考,比如说以图示的标准三房:

  1.知道相对位置与几房几厅,并不知采光通风、房间大小比例、走道宽度。

  2.知道建物可能方正,其实也许只是房间都方正,而整体还是有缺角而手绘有误。

  3.没看到物件与电楼梯间的相对位置,所以使用上还要扣公设坪数。

  这张图可以作为看屋前,在网路粗略选案的基本考量,不要以为每个房间都够大,每个厨房都像老家一样宽,也可以在预约看屋时询问,告诉你的仲介从业人员一定不可以打折的条件,有助于配案上缩短时间。

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  2比对外在环境和景观用的楼层规划平面图


  这张图主要是新建案用来让消费者了解相对位置的。

  购买预售屋或新建案,如果你已经认可知名建商的口碑,进而锁定的大型集合住宅中,可大略用这张图来选择景观与通风,通常这样的大楼,要比对的是外在条件,建议于不同时间亲临比对以下几点:

  1.采光通风与景观:看社区泳池中庭,还是福地?看到山景海景,还是屋角壁刀?

  2.噪音:马路捷运噪音,还是校园整天打球与上课铃声?

  3.日晒方向:比如市区讨厌的西晒方向,在淡水等郊区却可能因伴随夕阳美景而受欢迎!

  4.栋距:与周边建物是伸手可及,并且听得到隔壁夫妻吵架或佛堂诵经?

  5.邻居厨房位置:防火巷天井正好于三餐时间直吸邻居或餐厅油烟?

  6.机能:本户与电楼梯间、设施的相对距离,甚至选购角间考量小孩学琴对邻居的影响。

  另外,可以到物件附近顶楼,注意建商特别不画出来的、与现场不符、故意放大缩小移位的周边建筑,可能就隐藏着嫌恶设施,比如说隔壁栋的变电箱或垃圾集中处。

  由于一栋中的每一户住起来都不一样,以上考量点也是建商定价的价差所在,所以不要以为光是订价低了就是赚到,结果买到面防火巷或是向庙角的一户,而后悔莫及!

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  3掌握实际起居使用坪数的空间设计平面图


  这张图主要是用来建议消费者装潢摆设,加强使用上的想像而引导消费的。

  购买预售屋或刚交屋的新建案,通常建商或地主手上会有这样的图说,甚至也可跟建商购买如图说上的装潢,对照着样品屋还会有诸多不同款式风情供你选择,要普普风时尚简约还是巴洛克低调奢华,要不要配置卫浴厨具洗脱烘,都有价码,因为用于装潢建议,就有很多「魔术空间」可以操作,以下是常见的陷阱:

  1.比例错觉:样品屋坪数比实品略大、床和家具桌椅比实际略小。

  2.违建计入:外推的阳台露台雨遮平台一并规划运用,而不告知二次施工之风险。

  建议可直接要求服务员丈量并说明确切坪数分布!把实际的样品屋长宽计算出来,长(m)x宽(m)x0.3025=A坪,比对你要买的坪数中室内使用部分,就知道差距。

  由于作为装潢考量,就可以看看到底其中哪些地方可以变更,预售屋只要时间抓好就可以客变,也就是在建商盖格局前告知作局部变化,大多无需成本,如果是成屋,打墙重隔费用也不高,但要注意以下事项:

  1.要拆的是否为支撑结构的剪力墙、跑管道的柱面?可直接询问建商工程人员或自己的装潢师傅,也可参考他层的作法。基本上本户或本栋他户已经有开窗的那面墙就可以动,比如把窗加大或外推使用,但遇到新大楼可能就有大楼公寓管理条例限制,不得破坏外观,外推阳台的新违建也是随报随拆;如观察邻居都已外推使用,则被报拆风险则较低些。

  2.水电管道原来在哪边?如果厕所厨房位置可以不变最好,或是加厕所就加在原厕所旁边去共用管道,以免到时要垫高地板之类,工程浩大又花钱。

  3.如无隔音考量时,新的隔间墙有新的轻隔间材质可参考,价格低廉施工也快!

  4.原有阳台的外推处,要谨慎考虑防水工程,这也是为何某些仲介业者的漏水保固,只保主建物而不保阳台露台。

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  4建物测量成果图的效益与用途是什么?


  以中古屋而言,内政部规定仲介买卖中古屋须提供买方1份不动产说明书,内含土地权状影本、建物权状影本、土地誊本、建物誊本、房屋和社区的地籍图与平面图等,可以用来当依据,看看坪数是否吻合!

  新成屋的成果图则系依据建照之核准图说,核发使用执照后,向地政机关办理建物誊本登记之用。所以购买的坪数是如何计算,就以此图为准,这是一张简单又专业的图。测量成果图会标出基地位置、地形、地号、雨遮、阳台位置,可以算出室内实际面积,并知道哪些是公设。

  1.算坪数看我最准:这张图用来看出购买的建物形状,无关格局,便于计算坪数,并且可以了解这户与本栋大楼这个基地准确的相对位置,于是,跟产权就息息相关,也就有法律效益。如果想知道购屋的确切面积形状,建物测量成果图都是平面的一个框框,书面上会标示出建物的长宽尺寸,就像小学生几何图形算面积,乘一乘加起来,就是买到的坪数,会和建物登记誊本上的数字吻合,但到现场会有差距,是因为此图是从墙心计算起,这也是合理的。

  2.可比对实际使用空间是否加了公设:建商可能把当楼层的小公(归当层使用的公共设施)甚至归在大公(所有人会共用的公共设施)的部分偷偷放进来,这就是公设挪作室内使用,常见的有机电房室内化等,算是违建,被举报要隔回原机电空间让主管机关检查,建商这样做无非是要降低公设,让消费者实际使用变大,也会成为销售卖点。

  3.旧公寓的公设只是未登录,并不是没有扣:1994年10月19日以前取得建照者,可能将楼梯间、电梯间、门厅、储藏室、走道、通道及瞭望台登记在主建物。比方说一般双并旧公寓号称无公设,实际上公设未登录的意思,就是你买的坪数多是涵盖本层楼梯间的一半,但靠近你家这一边的楼梯是归你的权状面积,成果图如果是一个大长方形,可能里面靠楼梯这角有凹一个洞,外头就当了楼梯。

  4.新成屋建商约定使用公共空间的厘清:至于1楼花园、空地或屋顶平台等,并无登记产权,也属于同社区所有住户的空间,通常建商为了增加1楼户、露台户或顶楼户的附加价值,采取约定使用方式。新建案常标榜丰富休闲设施,容易让民众误以为社区有大中庭,公设比高就是理所当然,其实只要是无顶盖的区块,如露天游泳池、中庭花园、顶楼露台,都无法登记建物产权,当然也不能算入坪数。

  5.建物与公设,都有测量成果图:若想知道社区公设细项面积,可以主动询问建商和仲介,并和公设的测量成果图比对。公共部分如管理员室、中庭花园、社区休闲设施、防空避难室、停车位及车道的产权,是归所有住户已具持分比例共有,而使用权除了在一开始有分管协议约定外,都应该是共有共用,所以如果见到有顶楼户设置梯间门还上了锁,就是明显被违法占用。


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