新房交易流程是怎样的?

新房买卖必须知道的流程及手续
第一步:实地考察
这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。实地考察包括:买房目标、资料收集、实地看房三个过程。
一、  您心中的房子是什么样的?
有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢地寻找房源了。
二、  怎样收集房源资料?
心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站，报纸媒体，电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。
三、  到现场去看看房子
1、  首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。
2、  考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何:生活、商业配套设施是否齐全:交通状况如何:有没有娱乐、体育休闲场所:有没有医院、学校、幼儿园等公共设施:附近有无工厂等。
3、  如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何:看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。
4、  如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
第二步:谈判签约
您在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程:谈判内容、签认购书、签订合同;当然对于我们非法律专业的人士来说，这个阶段也是最让人头痛的，因为房屋认购书，房屋买卖合同都有着太多我们读不懂的地方，所以建议请律师协助办理。
一、  谈判谈什么?
谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，您应该争取到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。
二、  签订《房屋认购书》
买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。所以在你签订认购书后，也是需要承担一定风险的，然而房屋认购书又具备怎样的法律效力，范本又将怎么样写呢?
三、  签订正式购房合同/购房合同范本
1、  首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前，请再三斟酌合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，并确信您已经清楚了合同各条款的含义，当然如果经济条件允许的话，您还可以请专门的律师帮您阅读您的合同，看是否能够最大限度的保证您的权益不受到侵害。
2、  合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。
第三步:付款及贷款
您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金宽裕，不妨选择一次性付宽，在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适，通常能享受开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款，在期房阶段选择这种方式最好不过了:如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了，条件是必须具有稳定的收入并能按时还款。
第四步:新房入住
新购房屋入住程序大体可分为:入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。
一、  入住条件
新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑:
1、  新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格:水电等基本设施齐备:物业管理单位已到位。
2、  购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。
二、  房屋验收
房屋验收包括的内容有:
1、  入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。
2、  房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。
3、  按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，需要求尽快维修、配齐。
4、  您在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上“暂不清楚”或“无法认定”等;若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。
三、  办理物业管理手续
您在签定了检验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙，同时签订有关协议。接受钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项:
1、  签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。
2、  交付物业管理费用。
3、  签署小区各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。
第五步:办理产权证
在您办完上述的几种手续后，搬入自己的新房还并不能让你过上舒心的日子，还需要敦促开发商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高，但惟有按这样按部就班，才能保证这一特殊的商品在发生问题时，让您有备无患，从而避免不必要的经济损失。
走完这几步，那么您就可以安心的搬入到自己的新房，好好享受拥有新房的快乐

选房  →  签订《认购书》  →  交付定金  →选择付款方式  →  网签《房地产买卖合同》并打印，同时付首付  →  找银行贷款  →  交房，拿房本，签收2书。我们这里是这样一个流程，差不多，只是取消了手工合同，网签以后直接打印出购房合同。

第一步  看房  
验明产权是关键  
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题,防止一房两卖;
审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是
否相符,有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用
住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易,而经济适用住房要住满5年才
能上市交易。  
第二步  签合同  
确认买卖双方合法身份  
行家提示:签署房产中介合同前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续;二
要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。  
签订《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,
并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否
是卖主的合法代理人。  
第三步  办手续  
必要程序不能简化  
经过选房、看房、签合同三个步骤后,将进入买房的实质性阶段。具体是:房屋面
积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。行家提示:
购房后应尽快办理房产证,并督促卖方尽快迁出户口;千万不要简化程序,不要私
下交易,要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户
手续。  
第四步  交房  
按照合同约定执行  
办理完所有手续后,买卖双方按合同条款交接房屋,验收房内不得拆除的房屋装
修和附属设施,验收合格后买方付款。行家提示:买方在未取得房产证前,不应付
清全部房款。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳,未注明的
要按照规定各自承担;最后,按照房地产交易中心规定,领取房产证时,必须本人
到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

买一套房，对于我们很多人来说都有如结婚生子般重要，要想能够买到一套合乎自己心意的房子，那么在房屋买卖前后都必须做足功夫，
　　一、选定房源选定房源选定房源选定房源
　　做好前期准备，在考察了无数楼盘以后，我们心头可能都对自己将来的房子有了个初步的轮廓，在自己比较中意的楼盘间做比较，选择适合自己的楼盘。
　　二、开发商资信查询开发商资信查询开发商资信查询开发商资信查询
　　对于开发商的选择直接影响到自己将来的生活，这很重要，查询不是漫无目的那样大海捞针，要想看出门道还要靠朋友的介绍，房展的楼书、报纸上的广告，当然不要忘了上网查查看。
　　三、签订购房合同签订购房合同签订购房合同签订购房合同
　　购房者在签订合同时，一定要坚持使用国家认定的商品房购销合同的规范文本，不要使用房地产商单方面制定的合同文本，以防在合同中出现欺诈行为。购房者签订的合同中的各项条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积和购房者付款金额、付款方式等关键条款。购房合同的各项内容要尽可能全面、详细，各项规定之间要避免相互冲突，签订合同的买卖双方身份、责任要明确;违约责任的约定一定要对等;要慎签"霸王合同"。
　　四、选择付款方式选择付款方式选择付款方式选择付款方式
　　你可根据自己的情况选择一次性付款还是银行贷款分期付款。住房贷款有3种--公积金贷款、商业贷款和组合贷款，您可以根据自己的情况选择适合自己的住房贷款
　　五、购房公证保险购房公证保险购房公证保险购房公证保险
　　买了房子以后当然不能够忘记房屋公证和保险，这是必不可少的。
　　六、产权转移过户登记产权转移过户登记产权转移过户登记产权转移过户登记
　　买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得房屋所有权证(即房屋产权证明文件)后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。
　　七、交房入住交房入住交房入住交房入住
　　一切都搞定以后，那我们就可以等着交房，装修后高高兴兴地入住了。